نمونه دادخواست دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه (کامل و آماده)

نمونه دادخواست دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه (کامل و آماده)

نمونه دادخواست دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه: راهنمای کامل، نکات حقوقی و فرآیند اجرایی

برای موجرانی که با مستأجرانی که ملک را تخلیه نمی کنند یا اجاره بها را پرداخت نکرده اند مواجه هستند، دادخواست دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه ابزاری حیاتی است تا حقوق خود را بازستانند. این دادخواست به موجر اجازه می دهد همزمان با درخواست تخلیه ملک، اجاره های عقب افتاده را نیز از طریق مراجع قضایی پیگیری نماید.

تصور کنید که صاحب ملکی هستید و آن را با هزار امید و آرزو به مستأجری سپرده اید. اما روزها می گذرد و نه تنها موعد تخلیه فرا رسیده و مستأجر قصد رفتن ندارد، بلکه صدای پرداخت اجاره بها نیز دیگر به گوش نمی رسد. اینجاست که حس نگرانی و اضطراب به سراغتان می آید. چه راهی پیش رو دارید تا به این وضعیت پایان دهید و حق خود را بگیرید؟ راهکار قانونی و موثری که در این شرایط به کمک موجران می آید، تنظیم و پیگیری دادخواست دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه است. این مسیر حقوقی، نوری در انتهای تونل برای بازپس گیری آرامش و مال شما خواهد بود. از لحظه آغاز ماجرا تا اجرای حکم، فرایند پیش روی شما را به گونه ای شرح می دهیم که گویی قدم به قدم با شما هستیم و هیچ ابهامی باقی نمی ماند.

آشنایی با مفاهیم حقوقی تخلیه و اجور معوقه

در دنیای اجاره و املاک، مفاهیم حقوقی متعددی وجود دارد که شناخت دقیق آن ها برای هر موجر ضروری است. این مفاهیم، پایه و اساس هرگونه اقدام قانونی هستند و درک تفاوت هایشان می تواند مسیر پیگیری حقوقی را به کلی تغییر دهد. از همین رو، پیش از هر قدمی، لازم است با این اصطلاحات کلیدی آشنا شویم و بدانیم هر یک چه معنا و کاربردی در پرونده ما دارند.

تخلیه ید در مقابل خلع ید و رفع تصرف عدوانی

اغلب پیش می آید که افراد اصطلاحات حقوقی تخلیه ید، خلع ید و رفع تصرف عدوانی را به جای یکدیگر به کار می برند، اما در عالم حقوق، این سه مفهوم تفاوت های اساسی با هم دارند. تخلیه ید به معنای پایان دادن به تصرفی است که در ابتدا با رضایت و اجازه مالک آغاز شده است، مانند زمانی که قرارداد اجاره به پایان می رسد و مستأجر باید ملک را تخلیه کند. در این حالت، مالکیت عین ملک مورد اختلاف نیست، بلکه بحث بر سر پایان یافتن حق تصرف مستأجر است.

اما خلع ید زمانی مطرح می شود که فردی بدون اجازه مالک و به صورت غیرقانونی ملک دیگری را تصرف کرده باشد و مالکیت نیز از آن فرد مدعی باشد. در اینجا، دعوا بر سر اصل مالکیت است. در مقابل، رفع تصرف عدوانی مربوط به مواردی است که فردی بدون رضایت مالک و به زور یا مخفیانه، تصرف قانونی قبلی مالک را از بین برده و ملک را تصرف کرده باشد. نکته مهم در رفع تصرف عدوانی این است که نیازی به اثبات مالکیت رسمی نیست و صرف اثبات تصرف قبلی کفایت می کند. با این توضیحات، متوجه می شویم که در مورد ما، یعنی پایان قرارداد اجاره، دعوای مناسب، تخلیه ید است.

اجور معوقه (اجاره بهای عقب افتاده)

یکی از اصلی ترین دغدغه های موجران، نپرداختن اجاره بها توسط مستأجر است. به اجاره بهایی که مستأجر در موعد مقرر خود پرداخت نکرده است، «اجور معوقه» یا «اجاره بهای عقب افتاده» گفته می شود. مطالبه این اجور، بخش مهمی از دادخواست حاضر را تشکیل می دهد. در واقع، موجر می تواند ضمن درخواست تخلیه ملک، تمامی مبالغ اجاره ای را که مستأجر پرداخت نکرده است، به همراه خسارت تأخیر تأدیه از وی مطالبه کند.

مبنای قانونی تخلیه: قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و قوانین سابق – تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

فرایند تخلیه ملک در ایران تحت تأثیر قوانین مختلفی است که از جمله مهم ترین آن ها، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است. این قانون در مقایسه با قوانین پیشین، تسهیلات بیشتری را برای موجران فراهم آورده و در شرایط خاص، امکان صدور دستور تخلیه فوری را مهیا ساخته است.

در اینجا تفاوت مهمی میان «دستور تخلیه» و «حکم تخلیه» وجود دارد. دستور تخلیه معمولاً در مواردی صادر می شود که قرارداد اجاره تابع قانون سال ۱۳۷۶ باشد و شرایط مشخصی (مانند وجود دو شاهد در قرارداد عادی یا تنظیم رسمی) را رعایت کرده باشد. این دستور اغلب بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی و به سرعت توسط شورای حل اختلاف یا دادگاه صادر می شود و قابلیت تجدیدنظر ندارد. اما حکم تخلیه برای قراردادهای اجاره ای صادر می شود که تابع قوانین گذشته هستند یا شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری را ندارند. صدور حکم تخلیه مستلزم رسیدگی قضایی کامل، تشکیل جلسه دادرسی و امکان تجدیدنظرخواهی است و مراحل طولانی تری را طی می کند.

اجرت المثل ایام تصرف

گاهی پیش می آید که قرارداد اجاره به پایان رسیده، اما مستأجر همچنان به تصرف ملک ادامه می دهد. در این مدت، یعنی از زمان پایان قرارداد تا زمان تخلیه واقعی ملک، مستأجر هیچ قرارداد اجاره ای ندارد که بر مبنای آن اجاره بها پرداخت کند. در چنین شرایطی، مالک می تواند مطالبه ای تحت عنوان «اجرت المثل ایام تصرف» را مطرح کند. اجرت المثل، بهای استفاده از ملک در دوره ای است که هیچ قرارداد رسمی یا توافق مشخصی وجود نداشته است. این مبلغ معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری و بر اساس عرف و قیمت روز اجاره بها تعیین می گردد و با اجور معوقه که مربوط به دوره ی اعتبار قرارداد است، تفاوت دارد.

وجوه التزام (شرط جریمه)

در برخی قراردادهای اجاره، موجر و مستأجر برای جلوگیری از نقض تعهدات، شرطی را تحت عنوان «وجه التزام» یا «شرط جریمه» پیش بینی می کنند. وجه التزام مبلغی است که در صورت عدم انجام یا تأخیر در انجام تعهدات (مانند عدم تخلیه به موقع ملک یا عدم پرداخت اجاره بها) توسط یکی از طرفین، طرف متخلف باید به طرف مقابل پرداخت کند. اگر در قرارداد اجاره شما چنین شرطی وجود داشته باشد، می توانید علاوه بر مطالبه اجور معوقه، وجه التزام تعیین شده را نیز از مستأجر مطالبه نمایید. این شرط، اهرم فشاری قانونی برای واداشتن مستأجر به انجام تعهداتش است و به موجر کمک می کند تا بخشی از خسارات ناشی از تخلف مستأجر را جبران کند.

شرایط و اسباب قانونی درخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه

برای اینکه بتوانید با اطمینان خاطر و پشتوانه قانونی، درخواست تخلیه ملک و مطالبه اجور معوقه را مطرح کنید، باید بدانید که چه شرایط و دلایلی از نظر قانون برای این اقدام کفایت می کند. این شرایط، در واقع همان مجوزهایی هستند که به شما اجازه می دهند پا پیش بگذارید و حقوق خود را پیگیری نمایید.

پایان مدت قرارداد اجاره

شاید رایج ترین و واضح ترین دلیل برای درخواست تخلیه ملک، پایان مدت قرارداد اجاره باشد. هر قرارداد اجاره ای، برای مدت زمان مشخصی تنظیم می شود و وقتی این مدت به پایان می رسد، حق استفاده مستأجر از ملک نیز خاتمه می یابد. اگر مستأجر پس از انقضای مدت قرارداد، از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می تواند با استناد به این موضوع، دادخواست تخلیه را مطرح نماید. این شرایط اغلب بدون هیچ پیچیدگی و با سرعت بیشتری در مراجع قضایی رسیدگی می شود، به خصوص اگر قرارداد اجاره تابع قانون سال ۱۳۷۶ باشد و شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری را داشته باشد.

عدم پرداخت اجاره بها

یکی دیگر از دلایل محکم برای درخواست تخلیه ملک و مطالبه اجور معوقه، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر است. طبق قانون و مفاد قرارداد اجاره، مستأجر موظف است اجاره بها را در مواعد تعیین شده پرداخت کند. اگر مستأجر برای مدت مشخصی (که معمولاً در قانون روابط موجر و مستأجر یا خود قرارداد تعیین می شود، مثلاً چند ماه متوالی) از پرداخت اجاره بها امتناع ورزد، موجر حق دارد تقاضای تخلیه ملک و همچنین مطالبه اجاره های عقب افتاده را مطرح کند. در این موارد، ارسال اظهارنامه رسمی به مستأجر برای اخطار و مطالبه اجاره بها، می تواند به عنوان مدرکی مهم در پرونده شما تلقی شود.

تخلف از شروط قرارداد

قرارداد اجاره تنها شامل پرداخت اجاره بها و تخلیه ملک نمی شود. این قرارداد حاوی شروط و تعهدات دیگری نیز هست که هر دو طرف ملزم به رعایت آن ها هستند. اگر مستأجر از شروط اساسی قرارداد تخلف کند، موجر می تواند به استناد همین تخلفات، درخواست تخلیه ملک را مطرح نماید. برای مثال، اگر در قرارداد شرط شده باشد که مستأجر حق تغییر کاربری ملک (مثلاً از مسکونی به تجاری) را ندارد و او این کار را انجام دهد؛ یا ملک را بدون اجازه موجر به شخص دیگری منتقل کند (انتقال به غیر)؛ یا از ملک استفاده ای نامتعارف و مغایر با عرف و شأن آن داشته باشد (مثلاً واحد مسکونی را تبدیل به کارگاه پر سر و صدا کند)، همگی می توانند از دلایل موجه برای درخواست تخلیه باشند. البته، اثبات این تخلفات به عهده موجر است.

فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

در برخی شرایط، موجر حق فسخ قرارداد اجاره را پیدا می کند. فسخ به معنای بر هم زدن یک طرفه قرارداد است که البته باید بر اساس دلایل قانونی و موجه صورت گیرد. مثلاً اگر مستأجر به دفعات از پرداخت اجاره بها امتناع ورزیده باشد و این امر در قرارداد به عنوان دلیلی برای فسخ توسط موجر قید شده باشد، یا ملک دچار تخریب جدی شود که ادامه سکونت را ناممکن سازد و مستأجر از ترمیم آن خودداری کند، موجر می تواند قرارداد را فسخ کرده و سپس درخواست تخلیه ملک را مطرح نماید. البته، برای اعمال حق فسخ، موجر باید مراتب را به صورت رسمی (مثلاً با ارسال اظهارنامه) به اطلاع مستأجر برساند.

اقاله (تفاسخ) قرارداد

گاهی اوقات، موجر و مستأجر به صورت توافقی و با رضایت دوطرفه، تصمیم می گیرند که قرارداد اجاره را قبل از اتمام مدت آن به پایان برسانند. این توافق دوطرفه برای برهم زدن قرارداد را در اصطلاح حقوقی «اقاله» یا «تفاسخ» می نامند. تصور کنید مستأجر به دلیل تغییر شغل نیاز به جابجایی زودتر از موعد دارد و موجر نیز فرصت خوبی برای اجاره دادن ملک به دیگری پیدا کرده است. در این صورت، اگر هر دو توافق کنند که قرارداد را اقاله کنند، از آن تاریخ به بعد قرارداد دیگر معتبر نیست و مستأجر موظف به تخلیه ملک است. اگر پس از اقاله، مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند و همچنین اجاره های عقب افتاده ای داشته باشد، موجر می تواند با استناد به اقاله صورت گرفته، درخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه را مطرح نماید. این مورد نیز مانند سایر موارد، نیاز به اثبات وجود توافق اقاله دارد که معمولاً با سند عادی یا رسمی انجام می شود.

مرجع صالح رسیدگی به دادخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه

پس از اینکه دلایل و مستندات خود را برای تخلیه ملک و مطالبه اجور معوقه آماده کردید، قدم بعدی یافتن مرجع قانونی صحیح برای طرح دادخواست است. انتخاب مرجع صالح، تأثیر مستقیمی بر سرعت و نحوه رسیدگی به پرونده شما دارد و اشتباه در این مرحله می تواند به تأخیر در احقاق حقوق شما منجر شود.

شورای حل اختلاف

شورای حل اختلاف، در بسیاری از موارد مربوط به دعاوی اجاره، به عنوان مرجع اولیه و سریع تر برای رسیدگی شناخته می شود. صلاحیت شورای حل اختلاف در مورد تخلیه ملک، عمدتاً به قراردادهای اجاره ای مربوط می شود که تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ هستند و علاوه بر آن، دارای شرایط مشخصی مانند وجود دو شاهد در قرارداد عادی یا رسمی بودن قرارداد (که اغلب از طریق دفاتر اسناد رسمی یا بنگاه های املاک دارای کد رهگیری تنظیم شده اند) باشند. همچنین، در صورتی که مبلغ اجور معوقه یا ارزش خواسته (به استثنای تخلیه که غیرمالی است) در حدود نصاب قانونی شورای حل اختلاف باشد (در حال حاضر کمتر از ۲۰ میلیون تومان)، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به بخش مطالبه اجور را نیز دارد. رسیدگی در شورا اغلب با سرعت بیشتری همراه است و در صورت صدور دستور تخلیه، این دستور غیرقابل اعتراض است.

دادگاه عمومی حقوقی

اگر پرونده شما دارای پیچیدگی های بیشتری باشد یا شرایط لازم برای رسیدگی در شورای حل اختلاف را نداشته باشد، مرجع صالح برای رسیدگی، دادگاه عمومی حقوقی است. این موارد شامل قراردادهای اجاره ای می شود که تابع قوانین قبل از سال ۱۳۷۶ هستند (مانند قانون سال ۱۳۵۶)، یا قراردادهای رسمی که ارزش خواسته (مبلغ اجور معوقه) از نصاب شورای حل اختلاف بیشتر باشد. همچنین، اگر دعوا نیازمند بررسی دقیق تر دلایل و مدارک، تشکیل جلسات دادرسی متعدد، یا انجام کارشناسی باشد، دادگاه عمومی حقوقی عهده دار رسیدگی خواهد بود. رسیدگی در دادگاه عمومی حقوقی با قواعد آیین دادرسی مدنی کامل تری همراه است و حکم صادره از آن قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان خواهد بود.

دادگاه محل وقوع ملک

یک اصل مهم در دعاوی مربوط به املاک، اصل صلاحیت محلی است. بر اساس این اصل، دعوای تخلیه و مطالبه اجور معوقه که مربوط به یک ملک (مال غیرمنقول) است، باید در دادگاهی مطرح شود که ملک مورد نظر در حوزه قضایی آن واقع شده است. به عبارت دیگر، شما نمی توانید دادخواست خود را در هر دادگاهی که مایلید ثبت کنید، بلکه باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف واقع در محلی که ملک شما در آن قرار دارد، مراجعه نمایید. این قاعده برای تمامی دعاوی ملکی، از جمله تخلیه، خلع ید و… صادق است و رعایت آن برای شروع صحیح و قانونی پرونده الزامی است.

نحوه تنظیم دادخواست دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه (گام به گام)

تنظیم یک دادخواست دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه، مانند نوشتن داستان حقوقی خودتان است. هر بخش آن باید با دقت و وضوح کامل نگاشته شود تا هیچ ابهامی برای قاضی باقی نماند و پرونده شما با سرعت و بدون نقص پیش رود. این فرایند، نیاز به دقت فراوان دارد تا بتوانید حق خود را به بهترین شکل ممکن احقاق کنید. اجازه دهید این مسیر را قدم به قدم با هم مرور کنیم.

مشخصات طرفین (خواهان و خوانده)

در آغاز دادخواست، باید خود و طرف مقابل را به طور کامل معرفی کنید. شما به عنوان خواهان (کسی که دادخواست را مطرح می کند) و مستأجر به عنوان خوانده (کسی که دادخواست علیه او مطرح می شود)، باید با جزئیات کامل شناسایی شوید. این مشخصات شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، و نشانی دقیق محل سکونت می شود. دقت در تکمیل این بخش بسیار حیاتی است، چرا که ابلاغ اوراق قضایی به خوانده، مستلزم صحت این اطلاعات است.

وکیل

اگر تصمیم گرفته اید برای پیگیری پرونده خود از کمک وکیل متخصص بهره ببرید، باید مشخصات کامل وکیل نیز در دادخواست قید شود. این شامل نام و نام خانوادگی وکیل و نشانی دفتر اوست. داشتن وکیل، به دلیل آشنایی کامل او با رویه ها و قوانین، می تواند به سرعت و صحت روند رسیدگی کمک شایانی کند و خیال شما را از بابت رعایت تمامی تشریفات حقوقی راحت سازد.

خواسته

بخش خواسته، قلب دادخواست شماست و باید به طور بسیار دقیق و تفکیک شده، تمامی خواسته هایتان را از دادگاه بیان کنید. این بخش جایی است که می گویید دقیقاً چه چیزی از مراجع قضایی انتظار دارید. موارد زیر معمولاً در خواسته دادخواست دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه قید می شوند:

  • صدور دستور/حکم تخلیه عین مستأجره (بسته به نوع قرارداد و شرایط).
  • مطالبه اجور معوقه به تفکیک ماه ها و مبلغ دقیق (مثلاً: «مطالبه اجاره بهای ماه های فروردین، اردیبهشت، و خرداد سال ۱۴۰۲ جمعاً به مبلغ … ریال»).
  • مطالبه وجه التزام (در صورت وجود و قید در قرارداد).
  • مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (اگر مستأجر پس از پایان قرارداد به تصرف ادامه داده باشد).
  • مطالبه کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه هایی که برای پیگیری پرونده متحمل شده اید، مانند هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و…).

دلایل و منضمات دادخواست (مدارک لازم)

دادخواست شما بدون دلایل و منضمات، تنها یک ادعا خواهد بود. برای اثبات ادعاهای خود، باید مدارک و مستندات لازم را به دادخواست پیوست کنید. این مدارک، پایه های پرونده شما را تشکیل می دهند و هر چه کامل تر باشند، روند رسیدگی را تسریع می کنند. یک چک لیست واضح از مدارک لازم می تواند شامل موارد زیر باشد:

  • تصویر مصدق (کپی برابر اصل) قرارداد اجاره (چه عادی باشد و چه رسمی).
  • تصویر مصدق سند مالکیت ملک (یا هر سند رسمی دیگری که مالکیت شما را اثبات کند).
  • اظهارنامه رسمی ارسالی به مستأجر (اگر برای اخطار یا مطالبه اجاره بها ارسال کرده اید).
  • گواهی عدم پرداخت اجاره (در صورت نیاز و امکان اخذ از بانک یا دفترخانه).
  • وکالتنامه وکیل (در صورتی که از وکیل استفاده می کنید).
  • قبوض آب، برق، گاز و تلفن (در برخی موارد خاص برای اثبات تاریخ تصرف یا مصرف).
  • گواهی پایان مدت قرارداد (اگر مربوط به انقضای مدت اجاره باشد و نیاز به اثبات رسمی آن باشد).
  • سایر اسناد و مدارک مثبته (مانند شهادت شهود، صورت جلسه بنگاه معاملات ملکی یا هر مدرک دیگری که ادعای شما را تقویت کند).

شرح دادخواست

در بخش شرح دادخواست، باید داستان خود را به زبان حقوقی و کاملاً مستند بیان کنید. این بخش فرصتی است تا واقعه را از ابتدا تا انتها، با ذکر جزئیات مهم و تاریخ ها، برای قاضی روایت کنید. سعی کنید متنی منسجم، واضح و بدون ابهام بنویسید که به صورت منطقی وقایع را به هم پیوند دهد. این شرح باید شامل موارد زیر باشد:

  • تاریخ و نحوه انعقاد قرارداد اجاره و مشخصات ملک.
  • مدت زمان قرارداد و تاریخ پایان آن.
  • میزان اجاره بها و نحوه پرداخت آن.
  • دلایل عدم تخلیه یا عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر.
  • اقدامات قبلی شما (مانند ارسال اظهارنامه).
  • تخلفات مستأجر (در صورت وجود) و جزئیات آن ها.
  • در نهایت، درخواست خود برای صدور دستور/حکم تخلیه و مطالبه اجور معوقه و سایر خسارات را به روشنی توضیح دهید.

«نوشتن دادخواست، نه تنها یک اقدام حقوقی، بلکه روایت قانونی شماست. هر کلمه و هر مدرک، آجری در ساخت بنای عدالت برای احقاق حق شما خواهد بود. با دقت و صبر، این مسیر را طی کنید.»

نمونه دادخواست دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه

برای اینکه بهتر با ساختار و نحوه نگارش دادخواست دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه آشنا شوید، در ادامه یک نمونه جامع و استاندارد ارائه می شود. این نمونه می تواند به عنوان الگویی کاربردی برای شما عمل کند، اما فراموش نکنید که هر پرونده شرایط خاص خود را دارد و لازم است بخش های مختلف آن را با توجه به جزئیات پرونده خودتان تکمیل نمایید. این نمونه برای قراردادهای اجاره ای طراحی شده که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ هستند و شرایط صدور دستور تخلیه فوری را دارا می باشند.

به: ریاست محترم شورای حل اختلاف / دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

موضوع: دادخواست دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه به انضمام خسارات دادرسی و وجه التزام (در صورت وجود)

مشخصات طرفین:

خواهان:

  • نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی موجر]
  • نام پدر: [نام پدر موجر]
  • شماره ملی: [شماره ملی موجر]
  • نشانی: [نشانی کامل پستی موجر]
  • (در صورت داشتن وکیل) وکیل: [نام و نام خانوادگی وکیل] به نشانی: [نشانی دفتر وکیل]

خوانده:

  • نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مستأجر]
  • نام پدر: [نام پدر مستأجر]
  • شماره ملی: [شماره ملی مستأجر]
  • نشانی: [نشانی کامل پستی مستأجر]

خواسته:

  1. صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره یک باب آپارتمان / ملک [مسکونی/تجاری] به نشانی [آدرس کامل ملک مورد اجاره] به دلیل انقضای مدت اجاره و/یا عدم پرداخت اجور معوقه.
  2. مطالبه اجور معوقه از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت] تا تاریخ [تاریخ پایان عدم پرداخت] جمعاً به مبلغ [مبلغ کل اجاره های معوقه] ریال. (به تفکیک ماهانه: [مبلغ اجاره ماه X] برای ماه [نام ماه X]، [مبلغ اجاره ماه Y] برای ماه [نام ماه Y] و…).
  3. مطالبه خسارت تأخیر تأدیه مبلغ اجور معوقه از تاریخ سررسید هر قسط تا زمان اجرای حکم، بر اساس شاخص بانک مرکزی.
  4. مطالبه وجه التزام قراردادی (در صورت وجود شرط در قرارداد) به مبلغ [مبلغ وجه التزام] ریال (یا از قرار روزانه/ماهانه [مبلغ وجه التزام روزانه/ماهانه] از تاریخ [تاریخ شروع محاسبه وجه التزام] تا زمان تخلیه کامل).
  5. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (در صورت ادامه تصرف پس از انقضای قرارداد و عدم توافق) از تاریخ [تاریخ انقضای قرارداد] تا زمان تخلیه کامل، که تعیین آن با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری مورد استدعاست.
  6. الزام خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی، هزینه کارشناسی، حق الوکاله وکیل (طبق تعرفه قانونی) و سایر هزینه های قانونی.

دلایل و منضمات:

  1. تصویر مصدق قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد اجاره].
  2. تصویر مصدق سند مالکیت [یا سند رسمی مثبته مالکیت موجر].
  3. تصویر مصدق وکالتنامه وکیل (در صورت داشتن وکیل).
  4. تصویر مصدق اظهارنامه رسمی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] (در صورت ارسال).
  5. گواهی عدم پرداخت اجاره بها از بانک [نام بانک] یا سایر اسناد مثبته عدم پرداخت.
  6. [سایر مدارک مرتبط مانند قبوض پرداخت نشده، شهادت شهود و…]

شرح دادخواست:

با احترام، به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام خواهان]، مالک یک باب آپارتمان/ملک [مسکونی/تجاری] به نشانی [آدرس کامل ملک مورد اجاره] می باشم که طی قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] به مدت [مدت اجاره، مثلاً یک سال] به خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده] اجاره داده شده است.

مدت قرارداد اجاره در تاریخ [تاریخ انقضای قرارداد] به پایان رسیده است. متأسفانه، علی رغم مراجعات و پیگیری های مکرر و همچنین ارسال اظهارنامه رسمی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه]، خوانده محترم از تخلیه ملک خودداری نموده و کماکان در آن تصرف دارد.

علاوه بر عدم تخلیه، خوانده محترم از پرداخت اجاره بها ماه های [نام ماه های عدم پرداخت] نیز خودداری نموده است. مجموع اجور معوقه تا تاریخ تقدیم این دادخواست مبلغ [مبلغ کل اجاره های معوقه] ریال می باشد.

(در صورت وجود وجه التزام، اضافه شود:)

همچنین، طبق بند [شماره بند] قرارداد اجاره، در صورت عدم تخلیه به موقع ملک، خوانده ملزم به پرداخت وجه التزام از قرار روزانه [مبلغ وجه التزام روزانه] ریال می باشد که محاسبه آن از تاریخ [تاریخ شروع محاسبه وجه التزام] تا زمان تخلیه کامل، مورد استدعاست.

نظر به اینکه قرارداد اجاره میان اینجانب و خوانده به اتمام رسیده و مستأجر از تخلیه ملک و پرداخت اجور معوقه امتناع می ورزد، و با عنایت به اینکه قرارداد اجاره حاضر دارای شرایط مقرر در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ جهت صدور دستور تخلیه فوری می باشد، بدین وسیله از محضر ریاست محترم شورای حل اختلاف/دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان] استدعای صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره و همچنین صدور حکم بر مطالبه اجور معوقه، خسارت تأخیر تأدیه، وجه التزام قراردادی (در صورت وجود)، اجرت المثل ایام تصرف (در صورت لزوم) و کلیه خسارات دادرسی را دارم.

با تشکر و احترام
نام و نام خانوادگی خواهان (یا وکیل)
امضاء
تاریخ: [تاریخ تنظیم دادخواست]

این یک نمونه دادخواست است و بسته به جزئیات قرارداد شما و شرایط خاص پرونده، ممکن است نیاز به تغییراتی در آن باشد. برای اطمینان از صحت و کامل بودن دادخواست، همیشه توصیه می شود که با یک وکیل متخصص مشورت نمایید.

مراحل پیگیری دادخواست پس از ثبت

پس از اینکه دادخواست دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه را با دقت و وسواس لازم تنظیم کردید، تازه وارد مرحله ای می شوید که نیازمند پیگیری و آگاهی از فرایندهای قضایی است. این مراحل، گام های اجرایی هستند که شما را به احقاق حق و بازپس گیری ملک و اجاره بهایتان نزدیک تر می کنند.

ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

نقطه آغازین پیگیری پرونده شما، ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. امروزه، تمامی دادخواست ها و شکوائیه ها از طریق این دفاتر به قوه قضائیه ارسال می شوند. شما باید تمامی مدارک و منضمات لازم را که در بخش قبل به آن ها اشاره شد، به صورت الکترونیکی اسکن و ضمیمه دادخواست خود کنید. پر کردن فرم های مربوطه با دقت بسیار مهم است و هرگونه اشتباه می تواند روند پرونده را کند یا متوقف کند.

ارجاع پرونده به شعبه مربوطه

پس از ثبت الکترونیکی، دادخواست شما به صورت خودکار به شعبه صالح در شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی (بر اساس تشخیص سامانه و نوع خواسته) ارجاع داده می شود. در این مرحله، شماره پرونده و شماره شعبه رسیدگی کننده به شما ابلاغ خواهد شد. می توانید با استفاده از این شماره ها، از طریق سامانه ثنا، وضعیت پرونده خود را پیگیری کنید.

ابلاغ به خوانده (مستأجر)

یکی از مهم ترین مراحل، ابلاغ دادخواست به خوانده (مستأجر) است. خوانده باید از طریق سامانه ثنا یا به صورت فیزیکی (در صورت عدم ثبت نام در ثنا)، از محتوای دادخواست و زمان رسیدگی مطلع شود. اگر ابلاغ به درستی انجام نشود، پرونده پیشرفت نخواهد کرد. گاهی اوقات مستأجر عمداً از دریافت ابلاغیه خودداری می کند که در این صورت، روش های قانونی دیگری برای ابلاغ وجود دارد که باید با مشورت وکیل انجام شود.

جلسه رسیدگی (در صورت لزوم و نوع قرارداد)

در صورتی که دادخواست شما برای صدور دستور تخلیه فوری بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ باشد و شرایط لازم را احراز کند، ممکن است نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی نباشد و قاضی بر اساس مدارک موجود، دستور تخلیه را صادر کند. اما برای قراردادهای اجاره مشمول قوانین سابق یا در مواردی که نیاز به بررسی بیشتر دلایل و شنیدن دفاعیات مستأجر باشد (به ویژه در بخش مطالبه اجور معوقه که نیازمند اثبات است)، جلسه رسیدگی تشکیل می شود. در این جلسه، طرفین یا وکلای آن ها فرصت پیدا می کنند تا دلایل و مستندات خود را ارائه دهند و از خود دفاع کنند.

صدور دستور یا حکم تخلیه

پس از بررسی های لازم، مرجع قضایی (شورای حل اختلاف یا دادگاه) اقدام به صدور دستور یا حکم تخلیه می کند. همان طور که پیش تر ذکر شد، دستور تخلیه فوری برای قراردادهای خاص قانون ۱۳۷۶ و حکم تخلیه برای سایر موارد است. در صورت صدور دستور تخلیه، این دستور غیرقابل اعتراض است و بلافاصله پس از ابلاغ قابل اجرا خواهد بود. اما حکم تخلیه صادره از دادگاه، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.

مراحل اعتراض (تجدیدنظر، فرجام خواهی) در صورت صدور حکم

اگر مرجع قضایی اقدام به صدور حکم تخلیه (نه دستور تخلیه) کند، طرف بازنده (معمولاً مستأجر) حق دارد ظرف مهلت مقرر قانونی (معمولاً ۲۰ روز) نسبت به این حکم تجدیدنظرخواهی کند. پرونده به دادگاه تجدیدنظر استان ارسال شده و مجدداً مورد بررسی قرار می گیرد. در برخی موارد خاص و پس از تجدیدنظرخواهی، امکان فرجام خواهی در دیوان عالی کشور نیز وجود دارد که این مراحل می تواند زمان بر باشد.

مراحل اجرای حکم (صدور اجراییه، ابلاغ اجراییه، تخلیه عملی)

پس از قطعیت دستور یا حکم تخلیه، نوبت به اجرای حکم می رسد. در این مرحله، شما باید درخواست صدور اجرائیه را به مرجع صادرکننده حکم ارائه دهید. اجرائیه سندی است که به دستور آن، حکم قضایی به مرحله عمل درمی آید. اجرائیه به مستأجر ابلاغ می شود و به او مهلتی داده می شود (معمولاً ده روز) تا خودش ملک را تخلیه کند. اگر مستأجر در این مهلت اقدام به تخلیه نکند، موجر می تواند با مراجعه به واحد اجرای احکام و درخواست کمک از مأموران انتظامی، به صورت عملی ملک را تخلیه و تحویل بگیرد. در این مرحله، معمولاً صورت جلسه ای تنظیم می شود و ملک به موجر تحویل داده می شود. همچنین، برای مطالبه اجور معوقه، واحد اجرای احکام اقدامات لازم را برای توقیف اموال مستأجر و وصول طلب شما انجام خواهد داد.

مدت زمان تقریبی رسیدگی و اجرا

مدت زمان رسیدگی به پرونده تخلیه و مطالبه اجور معوقه به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله نوع قرارداد (که منجر به دستور یا حکم تخلیه می شود)، حجم کاری مراجع قضایی، همکاری مستأجر در ابلاغ ها و اعتراضات احتمالی. دستور تخلیه فوری معمولاً بین ۱ تا ۳ ماه زمان می برد تا صادر و اجرا شود. اما حکم تخلیه که مستلزم رسیدگی کامل در دادگاه و احتمال تجدیدنظرخواهی است، ممکن است بین ۶ ماه تا یک سال یا حتی بیشتر به طول انجامد. بخش مطالبه اجور معوقه نیز ممکن است نیاز به کارشناسی و بررسی های بیشتری داشته باشد که به طولانی تر شدن فرایند کمک می کند.

نکات مهم و توصیه های حقوقی

در طول مسیر پیگیری دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه، آگاهی از برخی نکات و توصیه های حقوقی می تواند چراغ راه شما باشد. این توصیه ها، حاصل تجربه و دانش متخصصان حقوقی است و به شما کمک می کند تا با دیدی بازتر و قدم هایی استوارتر در این راه قدم بردارید.

اهمیت تنظیم دقیق و کامل قرارداد اجاره

شاید پیش از هر چیز، مهم ترین توصیه این باشد که قرارداد اجاره خود را با نهایت دقت و جزئیات کامل تنظیم کنید. یک قرارداد قوی و محکم، ستون فقرات پرونده شما در آینده خواهد بود. در قرارداد باید تمامی شرایط، تعهدات موجر و مستأجر، میزان اجاره بها، تاریخ های پرداخت، شرایط فسخ، وجوه التزام (شرط جریمه)، و نحوه رسیدگی به اختلافات به روشنی قید شود. تنظیم قرارداد با حضور دو شاهد و یا در دفاتر اسناد رسمی و یا بنگاه های املاک معتبر دارای کد رهگیری، شانس شما را برای اخذ دستور تخلیه فوری به شدت افزایش می دهد و از بروز بسیاری از مشکلات احتمالی جلوگیری می کند.

تأکید بر مشاوره با وکیل متخصص پیش از هر اقدام

همان طور که برای درمان یک بیماری به پزشک متخصص مراجعه می کنید، در مسائل حقوقی نیز مشاوره با وکیل متخصص، از اهمیت بالایی برخوردار است. پیش از هر اقدامی، حتی قبل از ارسال اظهارنامه، با یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی و اجاره مشورت کنید. یک وکیل باتجربه می تواند پرونده شما را از جهات مختلف بررسی کند، بهترین راهکار قانونی را به شما پیشنهاد دهد، و از بروز اشتباهاتی که می تواند به ضرر شما تمام شود، جلوگیری کند. آن ها با رویه های قضایی و تفاوت های ظریف قوانین آشنا هستند و می توانند مسیر رسیدگی را برای شما هموارتر سازند.

جمع آوری مدارک و مستندات از ابتدا

یک پرونده حقوقی قوی، بر پایه مدارک و مستندات محکم بنا می شود. از همان ابتدای قرارداد اجاره، تمامی رسیدهای پرداخت اجاره بها (چه به صورت فیزیکی و چه واریز بانکی)، اظهارنامه های ارسالی، مکاتبات با مستأجر، و هرگونه سندی که به نحوی به رابطه استیجاری شما مربوط می شود را به دقت جمع آوری و نگهداری کنید. این مدارک، در زمان طرح دعوا، به عنوان دلایل اثباتی شما عمل خواهند کرد و می توانند سرنوشت پرونده را تغییر دهند. یک پرونده با مدارک ناقص، مانند ساختمانی بدون پی ریزی محکم است.

راهکارهایی برای تسریع فرآیند تخلیه

هیچ موجری دوست ندارد ماه ها یا حتی سال ها برای تخلیه ملک خود منتظر بماند. برخی راهکارها می توانند به تسریع فرآیند تخلیه کمک کنند:

  • تنظیم قرارداد تحت قانون ۱۳۷۶ با شرایط دستور تخلیه: همان طور که قبلاً اشاره شد، این نوع قراردادها امکان صدور دستور تخلیه فوری را دارند.
  • ارسال اظهارنامه سریع و رسمی: به محض تخلف مستأجر (مانند عدم پرداخت اجاره)، با ارسال اظهارنامه رسمی، مراتب را به او اطلاع دهید.
  • عدم پذیرش اجاره بها پس از پایان قرارداد: اگر قصد تخلیه دارید، پس از پایان قرارداد از دریافت اجاره بها خودداری کنید تا از تمدید ضمنی قرارداد جلوگیری شود.
  • پیگیری منظم پرونده: خود یا وکیل شما باید پرونده را به صورت مستمر پیگیری کنید تا از تأخیرهای اداری جلوگیری شود.

پیگیری مطالبات اجاره بها: مدت زمان قابل مطالبه (تا ۵ سال)

در مورد مطالبه اجاره بهای عقب افتاده، قانون به شما این حق را می دهد که اجور معوقه را تا ۵ سال گذشته از مستأجر مطالبه کنید. بنابراین، اگر مستأجری سال هاست که اجاره بها را پرداخت نکرده است، نگران از دست رفتن حق خود نباشید. البته، اثبات پرداخت نشدن اجاره بها در تمامی این سال ها به عهده شماست و برای این منظور، ارائه رسیدها یا گواهی های بانکی (در صورت واریز نشدن) بسیار مهم است.

بررسی تفاوت های تخلیه املاک مسکونی و تجاری (حق سرقفلی و کسب و پیشه)

تخلیه املاک تجاری در مقایسه با املاک مسکونی، دارای پیچیدگی های بیشتری است. در املاک تجاری که تحت قوانین خاصی (مانند قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶) اجاره داده شده اند، ممکن است حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت برای مستأجر ایجاد شده باشد. این حقوق، به مستأجر اجازه می دهند تا در صورت تخلیه، مطالباتی از موجر داشته باشد و موجر باید علاوه بر پرداخت این حقوق، مراحل قانونی پیچیده تری را طی کند. حتی اگر ملک در ابتدا مسکونی بوده ولی مستأجر با اجازه موجر تغییر کاربری داده و در آن به کسب و کار پرداخته باشد، ممکن است این حقوق برای او ایجاد شود. بنابراین، قبل از هرگونه اقدام برای تخلیه ملک تجاری، حتماً با وکیل متخصص مشورت نمایید تا از تبعات حقوقی آن آگاه شوید و دچار ضرر و زیان نشوید.

«به یاد داشته باشید، در مسیر احقاق حق، دانش و دقت دو بال پرواز شما هستند. هیچ گاه بدون آگاهی و مشورت با متخصصان، قدم در این راه پر پیچ و خم نگذارید.»

نتیجه گیری

در این راهنمای جامع، کوشیدیم تا شما را با تمامی ابعاد دادخواست دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه آشنا کنیم. از مفاهیم حقوقی کلیدی گرفته تا شرایط قانونی، مرجع صالح رسیدگی، نحوه تنظیم دادخواست گام به گام و در نهایت، مراحل پیگیری پس از ثبت، همه و همه را با دقت و به زبانی روشن برایتان شرح دادیم. امیدواریم با مطالعه این مقاله، ابهامات شما برطرف شده باشد و راه روشنی برای احقاق حقوق خود در پیش رو داشته باشید.

به خاطر داشته باشید که در دنیای حقوقی، دقت، دانش و صبر از مهم ترین ارکان موفقیت هستند. نمونه دادخواست دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه تنها یک ابزار است؛ آنچه این ابزار را کارآمد می سازد، آگاهی شما از قوانین و نحوه استفاده صحیح از آن است. هر پرونده حقوقی، داستانی منحصر به فرد دارد و هیچ دو پرونده ای کاملاً شبیه به هم نیستند. از این رو، توصیه ها و راهکارهایی که در اینجا ارائه شد، جنبه عمومی دارد و نمی تواند جایگزین مشاوره ای دقیق و تخصصی باشد.

برای اطمینان از اینکه تمامی مراحل قانونی به درستی و به نفع شما پیش می رود و هیچ حقی از شما تضییع نمی شود، مشورت با وکیل متخصص در حوزه دعاوی ملکی و اجاره ضروری است. یک وکیل کارآزموده می تواند با بررسی دقیق جزئیات قرارداد و شرایط خاص پرونده شما، بهترین راهکارها را ارائه دهد و از ابتدا تا انتهای مسیر، همراه و پشتیبان شما باشد تا به خواسته ی قانونی خود دست یابید و آرامش از دست رفته را بازپس گیرید.

ما آماده ایم تا با ارائه مشاوره حقوقی تخصصی، شما را در تمامی مراحل این فرایند یاری رسانیم و راهنمای مطمئنی برای احقاق حقوق شما باشیم. همین حالا با ما تماس بگیرید و قدمی محکم برای بازپس گیری حق خود بردارید.