نمونه سند سرقفلی مغازه

تنظیم یک سند دقیق و جامع برای انتقال سرقفلی مغازه، سنگ بنای هر معامله تجاری موفق و ایمن است. این سند حقوقی پیچیده، نه تنها منافع مالی طرفین را تضمین می کند، بلکه از بروز اختلافات و چالش های حقوقی در آینده نیز پیشگیری به عمل می آورد. آگاهی از جزئیات و نکات حقوقی مربوط به این اسناد، برای هر خریدار، فروشنده یا مشاور املاک ضروری به نظر می رسد.

ورود به دنیای معاملات سرقفلی مغازه، می تواند برای بسیاری از افراد گیج کننده باشد. اصطلاحات حقوقی تخصصی، تفاوت های ظریف بین مفاهیم مشابه، و مراحل قانونی پر پیچ و خم، همگی به این پیچیدگی می افزایند. تصور کنید فردی قصد دارد سرمایه خود را صرف خرید سرقفلی یک مغازه کند؛ دغدغه اصلی او این خواهد بود که چگونه این معامله را به شکلی مطمئن و قانونی انجام دهد تا از حقوقش محافظت شود و سرمایه اش به خطر نیفتد. همین چالش ها برای فروشنده ای که قصد واگذاری حق سرقفلی خود را دارد نیز وجود دارد؛ او نیز می خواهد مطمئن شود که تمامی تعهدات به درستی انجام شده و پس از انتقال، هیچ ادعایی متوجه او نخواهد بود. برای مشاوران املاک نیز، درک عمیق این مسائل، به معنای ارائه خدماتی معتبرتر و جلب اعتماد بیشتر مشتریان است.

این مقاله به عنوان راهنمایی جامع و کاربردی، برای روشن ساختن ابعاد مختلف انتقال سرقفلی مغازه تدوین شده است. در ادامه، خوانندگان با تعریف دقیق سرقفلی و تفاوت های بنیادین آن با حق کسب و پیشه آشنا می شوند، به بررسی پیش نیازها و نکات حقوقی حیاتی قبل از هر معامله پرداخته می شود، و مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند سرقفلی به تفصیل تشریح می گردد. بخش محوری مقاله، شامل یک نمونه سند جامع انتقال سرقفلی مغازه است که با توضیح مواد و بندهای اصلی، به مخاطبان در درک بهتر ساختار و محتوای این قراردادها یاری می رساند. همچنین، هزینه های مرتبط با این فرآیند و پاسخ به پرسش های متداول، از دیگر بخش های مهم این راهنما محسوب می شوند. هدف نهایی این است که با افزایش آگاهی حقوقی، مسیری روشن تر و امن تر برای فعالان این حوزه ترسیم گردد و اهمیت مشاوره با متخصصین حقوقی بیش از پیش روشن شود.

سرقفلی مغازه چیست؟ (مفهوم، ماهیت و قوانین حاکم)

سرقفلی، مفهومی حقوقی و تجاری است که در معاملات املاک تجاری نقشی حیاتی ایفا می کند. این واژه، به طور کلی به حقی اطلاق می شود که یک مستأجر در یک ملک تجاری پیدا می کند، و این حق به او اجازه می دهد که از محل کسب خود استفاده کرده و از شهرت و اعتبار آن بهره مند شود. به عبارت دیگر، سرقفلی بهای شهرت، موقعیت و اعتبار تجاری یک مکان است که توسط مستأجر ایجاد شده و یا به او واگذار شده است.

ماهیت حقوقی سرقفلی، بر اساس قوانین مختلف روابط موجر و مستأجر در ایران شکل گرفته است. این حق، اغلب به عنوان یک دارایی نامشهود و ارزشمند برای کسب وکارها تلقی می شود که قابلیت خرید، فروش و انتقال دارد. افرادی که قصد معامله سرقفلی را دارند، باید با دقت به ابعاد قانونی آن توجه کنند تا از بروز هرگونه مشکل در آینده پیشگیری شود.

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه

یکی از مهم ترین ابهامات در حوزه سرقفلی، تفاوت آن با حق کسب و پیشه است. این دو مفهوم، اگرچه در نگاه اول ممکن است شبیه به نظر برسند، اما از نظر حقوقی تفاوت های بنیادینی با یکدیگر دارند که شناخت آن ها برای هر معامله ای ضروری است:

• سرقفلی: این حق معمولاً با پرداخت مبلغی هنگام اجاره اولیه یا انتقال از مستأجر قبلی به مستأجر جدید، به وجود می آید. سرقفلی، به عبارت ساده، بهایی است که مستأجر برای استفاده از محل تجاری و مزایای آن (مانند موقعیت مکانی، شهرت قبلی مغازه و امکانات) به موجر یا مستأجر قبلی پرداخت می کند. این حق، مستقل از عملکرد خود مستأجر در ملک تجاری است. مبنای قانونی اصلی آن قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و موارد مشابه است که اجاره نامه های رسمی را مبنا قرار می دهد. در این قانون، سرقفلی با توافق صریح طرفین قرارداد و با پرداخت مبلغی توسط مستأجر به موجر ایجاد می شود و مستأجر حق انتقال سرقفلی را به غیر دارد، مگر اینکه خلاف آن در قرارداد شرط شده باشد.
• حق کسب و پیشه و تجارت: این حق عمدتاً در اجاره نامه های قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ (و در واقع بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶) تعریف و شناخته می شود. حق کسب و پیشه، به حقی گفته می شود که مستأجر در اثر فعالیت تجاری مداوم و ایجاد شهرت و اعتبار برای محل کسب، به دست می آورد. این حق، وابسته به فعالیت و موفقیت خود مستأجر است و به نوعی جبران زحمات و سرمایه گذاری او در آن محل تجاری محسوب می شود. زمانی که موجر قصد تخلیه ملک را داشته باشد، باید حق کسب و پیشه مستأجر را بپردازد.

به طور خلاصه، می توان گفت که سرقفلی یک حق «ابتدایی» است که با پرداخت وجهی در آغاز یا حین اجاره به دست می آید، در حالی که حق کسب و پیشه یک حق «اکتسابی» است که در طول زمان و با فعالیت مستأجر به وجود می آید.

مبنای قانونی حق سرقفلی

همانطور که اشاره شد، مبنای قانونی حق سرقفلی در ایران، عمدتاً قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. بر اساس این قانون، هرگاه موجر و مستأجر توافق کنند که موجر در ابتدای اجاره یا هنگام تمدید آن، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند، این توافق معتبر است. همچنین، در صورتی که مستأجر با اجازه موجر، حق سرقفلی را به مستأجر دیگری انتقال دهد، این انتقال نیز معتبر و قانونی است. در مواردی که سرقفلی به موجب اجاره نامه های قبل از سال ۱۳۷۶ ایجاد شده باشد، قوانین و رویه های قضایی مربوط به حق کسب و پیشه حاکم خواهد بود.

انواع سرقفلی

سرقفلی را می توان به دو دسته اصلی تقسیم کرد:

1. سرقفلی ناشی از قرارداد اجاره (بر اساس قانون ۱۳۷۶): در این حالت، مبلغی به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت می شود و این حق در قرارداد اجاره به صراحت ذکر می گردد. مستأجر می تواند با رضایت موجر یا طبق توافقات قبلی، این حق را به دیگری انتقال دهد.
2. سرقفلی ناشی از حقوق کسب و پیشه (بر اساس قانون ۱۳۵۶): این نوع سرقفلی که در اجاره نامه های قدیمی تر رایج بود، حقی است که مستأجر در طول زمان و با فعالیت در محل کسب به دست آورده است. انتقال این حق نیز مستلزم شرایط خاص و اغلب با اجازه مالک است و در صورت عدم اجازه، دادگاه می تواند حکم تجویز انتقال به غیر را صادر کند.

درک این تفاوت ها و شناخت نوع سرقفلی مورد معامله، گامی اساسی در تنظیم یک سند سرقفلی مغازه معتبر و بدون ابهام است.

پیش نیازها و نکات حقوقی حیاتی قبل از تنظیم سند سرقفلی

پیش از هرگونه اقدام برای تنظیم سند سرقفلی مغازه، لازم است مجموعه ای از بررسی ها و ارزیابی های دقیق حقوقی صورت گیرد تا از بروز مشکلات و ابهامات در آینده جلوگیری شود. این مرحله از معامله، به مثابه فونداسیون یک ساختمان است؛ هرچه محکم تر و با دقت بیشتری بنا شود، معامله نیز از استحکام و پایداری بیشتری برخوردار خواهد بود. افراد باید با هوشیاری و دغدغه کافی، تمامی جوانب حقوقی ملک و سرقفلی را مورد کنکاش قرار دهند.

بررسی دقیق وضعیت حقوقی ملک

وضعیت حقوقی ملک، از جمله اولین و مهم ترین مواردی است که باید به آن توجه شود. یک بررسی جامع می تواند از بسیاری از مشکلات آتی پیشگیری کند:

• بررسی رهن، توقیف، یا وثیقه بودن ملک: باید اطمینان حاصل شود که ملک در رهن بانک یا اشخاص دیگر قرار ندارد، توقیف قضایی نشده و به عنوان وثیقه در هیچ پرونده ای استفاده نشده است. استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، بهترین راه برای کسب این اطلاعات است. در صورت وجود هرگونه رهن یا وثیقه، ابتدا باید نسبت به فک رهن یا رفع وثیقه اقدام شود.
• پایان کار و جواز کسب معتبر: لازم است مغازه دارای پایان کار معتبر از شهرداری باشد. همچنین، جواز کسب و پروانه فعالیت برای نوع کسب وکار مد نظر خریدار، باید مورد بررسی قرار گیرد. عدم وجود پایان کار یا جواز کسب نامعتبر می تواند منجر به جریمه های سنگین یا حتی پلمپ محل کسب شود.

لزوم رضایت مالک

مسئله رضایت مالک برای انتقال سرقفلی، یکی از پیچیده ترین و حساس ترین جوانب این نوع معاملات است و باید با دقت ویژه ای به آن پرداخته شود:

1. اجاره نامه های قبل از سال ۷۶ (قانون ۱۳۵۶): در این موارد، اگر حق انتقال به غیر از مستأجر سلب نشده باشد، مستأجر می تواند سرقفلی (یا همان حق کسب و پیشه) را به دیگری انتقال دهد، اما این انتقال باید با رضایت مالک صورت گیرد. در صورت عدم رضایت مالک، مستأجر می تواند با اخذ حکم «تجویز انتقال به غیر» از دادگاه، اقدام به انتقال سرقفلی کند.
2. اجاره نامه های بعد از سال ۷۶ (قانون ۱۳۷۶): در این اجاره نامه ها، رضایت مالک برای انتقال سرقفلی به غیر، یک شرط اساسی است، مگر اینکه در خود قرارداد اجاره به مستأجر صراحتاً حق انتقال به غیر داده شده باشد. در غیر این صورت، انتقال بدون رضایت مالک، می تواند منجر به باطل شدن قرارداد انتقال سرقفلی و حتی تخلیه مغازه شود.

بنابراین، کسب رضایت کتبی و رسمی از مالک، پیش از انجام هرگونه معامله سرقفلی، از اهمیت بالایی برخوردار است.

کارشناسی قیمت سرقفلی

ارزش گذاری سرقفلی یک مغازه، فرآیندی تخصصی است که عوامل متعددی بر آن تأثیرگذار هستند. این کارشناسی باید توسط کارشناسان رسمی دادگستری یا خبرگان املاک انجام شود:

• عوامل مؤثر بر قیمت: موقعیت مکانی (محل قرارگیری مغازه در خیابان اصلی، فرعی، پاساژ)، شهرت و قدمت کسب وکار، متراژ و ابعاد مغازه، نوع فعالیت تجاری، میزان اجاره بها، امکانات موجود (آب، برق، گاز، تلفن، تهویه) و حتی وضعیت نما و دکوراسیون مغازه، همگی در تعیین قیمت سرقفلی نقش دارند.
• روش های ارزش گذاری: معمولاً با مقایسه با سرقفلی های مشابه در منطقه و همچنین بررسی درآمدزایی و پتانسیل کسب وکار، قیمت گذاری صورت می گیرد.

نکات مهم برای خریداران سرقفلی

اگر شما خریدار سرقفلی هستید، به این نکات توجه کنید:

• بررسی سوابق سرقفلی: از فروشنده بخواهید تمامی اسناد و مدارک مربوط به سرقفلی را از ابتدا تا کنون ارائه دهد. این شامل اجاره نامه های قبلی، سند رسمی انتقال سرقفلی های پیشین، و هرگونه توافق با مالک است.
• بدهی ها: اطمینان حاصل کنید که سرقفلی فاقد هرگونه بدهی معوقه از جمله مالیات، عوارض شهرداری، قبوض آب، برق، گاز و تلفن است.
• اعتبار فروشنده: از اعتبار و خوشنامی فروشنده اطمینان حاصل کنید.
• بازدید از محل: حتماً از مغازه و وضعیت فیزیکی آن بازدید کامل به عمل آورید.

نکات مهم برای فروشندگان سرقفلی

اگر شما فروشنده سرقفلی هستید، این نکات را در نظر داشته باشید:

• تأمین مدارک: تمامی مدارک لازم برای انتقال سرقفلی را از قبل آماده کنید. این کار به تسریع روند معامله کمک می کند.
• رعایت حقوق مستأجر بعدی: در صورت انتقال، مطمئن شوید که تمامی حقوق مستأجر جدید (خریدار) به درستی در قرارداد ذکر شده و شرایط اجاره نیز شفاف است.
• تصویه بدهی ها: تمامی بدهی های مربوط به مغازه را پیش از انتقال تصویه کنید.

رعایت این پیش نیازها و نکات حقوقی، می تواند به تجربه مثبت و ایمن از یک معامله سرقفلی مغازه کمک شایانی کند.

مدارک مورد نیاز برای تنظیم و انتقال سند سرقفلی مغازه

برای تنظیم یک سند سرقفلی مغازه معتبر و قانونی و همچنین انتقال صحیح آن، ارائه مجموعه ای از مدارک ضروری است. این مدارک، تضمین کننده صحت و اعتبار معامله هستند و از هرگونه سوءتفاهم یا مشکل حقوقی در آینده جلوگیری می کنند. توجه دقیق به این لیست، گامی مهم در تکمیل فرآیند است و بدون این اسناد، انجام یک معامله بی نقص دشوار خواهد بود.

مدارک هویتی طرفین

• شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار: ارائه اصل و کپی برابر اصل شناسنامه و کارت ملی معتبر برای هر دو طرف معامله (فروشنده سرقفلی و خریدار سرقفلی) الزامی است.
• وکالت نامه (در صورت اقدام توسط وکیل): اگر یکی از طرفین یا هر دو، از طریق وکیل اقدام می کنند، ارائه وکالت نامه رسمی با حدود اختیارات کامل وکیلی برای انجام معامله سرقفلی، به همراه مدارک هویتی وکیل، ضروری است.
• گواهی انحصار وراثت (در صورت فوت مالک سرقفلی): اگر فروشنده سرقفلی فوت کرده باشد، وراث او باید گواهی حصر وراثت و مدارک هویتی خود را ارائه دهند تا حق قانونی آن ها برای انتقال سرقفلی اثبات شود.
• مدارک قیمومت/ولایت: در صورتی که یکی از طرفین صغیر یا محجور باشد، قیم یا ولی قانونی او باید مدارک هویتی و اسناد مربوط به قیمومت یا ولایت خود را ارائه دهد.

مدارک مربوط به سرقفلی

• اجاره نامه یا سند رسمی قبلی مربوط به سرقفلی: ارائه اجاره نامه ای که حق سرقفلی در آن ذکر شده است یا سند رسمی انتقال سرقفلی های پیشین، برای اثبات مالکیت سرقفلی توسط فروشنده، ضروری است. این سند نشان دهنده چگونگی ایجاد حق سرقفلی و تاریخچه آن است.
• سند مالکیت ملک (یا کپی برابر اصل) و مشخصات کامل ثبتی: برای شناسایی دقیق ملک و اطمینان از صحت اطلاعات ثبتی، ارائه سند مالکیت اصلی یا کپی برابر اصل آن به همراه مشخصات پلاک ثبتی، مساحت و حدود اربعه الزامی است.
• پایان کار ساختمان: گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری، نشان دهنده قانونی بودن ساخت وساز و کاربری ملک است.
• جواز کسب و پروانه فعالیت: ارائه جواز کسب معتبر مربوط به فعالیت فعلی مغازه و پروانه فعالیت (در صورت لزوم)، از مدارک مهمی است که وضعیت تجاری ملک را مشخص می کند.

مدارک مالی و مفاصاحساب ها

• مفاصاحساب مالیاتی: ارائه مفاصاحساب مالیات بر درآمد و مالیات مشاغل تا تاریخ انتقال، برای اطمینان از عدم وجود بدهی مالیاتی مربوط به سرقفلی الزامی است.
• مفاصاحساب عوارض شهرداری: گواهی عدم بدهی بابت عوارض نوسازی، پسماند و سایر عوارض شهرداری مربوط به ملک تجاری، از دیگر مدارک مورد نیاز است.
• مفاصاحساب قبوض آب، برق، گاز و تلفن: برای اطمینان از عدم بدهی بابت خدمات شهری، ارائه آخرین قبوض پرداختی یا مفاصاحساب آن ها ضروری است.
• رسیدهای پرداخت اولیه، چک ها، سفته ها (در صورت اقساطی بودن پرداخت): اگر مبلغ سرقفلی به صورت اقساطی پرداخت می شود، تمامی مستندات مربوط به پرداخت ها باید موجود و قابل ارائه باشند.

سایر مدارک ضروری

• رضایت نامه کتبی مالک (در صورت لزوم): همانطور که پیشتر توضیح داده شد، در بسیاری از موارد (به ویژه در اجاره نامه های قبل از سال ۷۶ و همچنین در اجاره نامه های بعد از ۷۶ که حق انتقال به غیر سلب نشده است)، کسب رضایت کتبی و رسمی مالک برای انتقال سرقفلی الزامی است. این رضایت نامه باید در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود.
• تأییدیه عدم بدهی به صندوق های بیمه و تأمین اجتماعی (در صورت وجود کارفرما): اگر در مغازه کارگرانی مشغول به کار بوده اند، ارائه تأییدیه عدم بدهی به سازمان تأمین اجتماعی می تواند لازم باشد.

گردآوری دقیق و کامل این مدارک، زمینه را برای تنظیم یک نمونه سند سرقفلی مغازه معتبر و انتقال بدون دغدغه فراهم می آورد و از بروز هرگونه چالش حقوقی در آینده جلوگیری می کند.

نمونه سند جامع انتقال سرقفلی مغازه (با قابلیت دانلود و ویرایش)

در معاملات سرقفلی مغازه، داشتن یک نمونه سند دقیق و جامع، نقش کلیدی در حفظ حقوق طرفین و جلوگیری از اختلافات آتی ایفا می کند. این نمونه قرارداد، به عنوان الگویی کاربردی، راهنمای شما در فرآیند پیچیده انتقال سرقفلی خواهد بود. با این حال، همیشه توصیه می شود که قبل از امضا، با یک مشاور حقوقی متخصص مشورت کنید تا از انطباق کامل آن با شرایط خاص شما اطمینان حاصل شود. در ادامه، مواد اصلی یک نمونه قرارداد انتقال سرقفلی با توضیحات حقوقی کاربردی تشریح می شود تا افراد با آگاهی کامل اقدام به تنظیم یا بررسی قرارداد نمایند. این توضیحات به گونه ای ارائه می شوند که افراد تجربه یک همراهی کامل در فرآیند حقوقی را داشته باشند.

دانلود رایگان نمونه قرارداد (سند) فروش/انتقال سرقفلی مغازه PDF و WORD

برای سهولت در دسترسی و استفاده، نمونه قرارداد (سند) فروش/انتقال سرقفلی مغازه در دو فرمت PDF و WORD آماده شده است. این فایل ها به شما امکان می دهند تا با توجه به نیازهای خود، اطلاعات را ویرایش کرده و قرارداد را شخصی سازی کنید. داشتن یک الگوی آماده، می تواند زمان و هزینه های شما را به شکل چشمگیری کاهش دهد و اطمینان خاطر بیشتری را فراهم آورد.

[در این قسمت، لینک های دانلود (که در خروجی نهایی حذف خواهند شد) قرار می گیرند:]

برای دانلود نمونه قرارداد در فرمت PDF، اینجا کلیک کنید.

برای دانلود نمونه قرارداد در فرمت WORD، اینجا کلیک کنید.

شرح مواد اصلی قرارداد (با توضیحات حقوقی مختصر و کاربردی)

یک نمونه سند سرقفلی مغازه، معمولاً شامل بندهای مشخصی است که هر یک جنبه ای از معامله را پوشش می دهند. در ادامه به شرح این مواد و نکات مهم آن ها می پردازیم:

ماده ۱: طرفین قرارداد

در این ماده، مشخصات کامل فروشنده (انتقال دهنده) و خریدار (انتقال گیرنده) سرقفلی ذکر می شود. این اطلاعات شامل نام و نام خانوادگی، شماره ملی، شماره شناسنامه، تاریخ و محل تولد، آدرس دقیق محل سکونت و شماره تماس است. در صورتی که طرفین از طریق وکیل، ولی یا قیم اقدام می کنند، مشخصات کامل وکیل/ولی/قیم و نیز شماره و تاریخ وکالت نامه/حکم قیمومت/ولایت نامه باید به دقت قید شود. اهمیت این ماده در شناسایی دقیق هویت افراد درگیر در معامله و احراز صلاحیت قانونی آن ها برای انجام این انتقال است.

ماده ۲: موضوع قرارداد و مشخصات مورد معامله

این بخش به توصیف دقیق سرقفلی و ملک مورد معامله اختصاص دارد. باید پلاک ثبتی ملک (اعم از اصلی و فرعی)، آدرس دقیق ملک، مساحت، حدود اربعه (شمال، جنوب، شرق، غرب)، و جزئیات مربوط به امکانات مغازه (مانند آب، برق، گاز، تلفن) به وضوح قید شود. همچنین باید نوع و جزئیات سرقفلی مورد انتقال (مثلاً حق کسب و پیشه و تجارت، یا صرفاً سرقفلی بر اساس قانون ۱۳۷۶) به صورت صریح بیان شود. هرگونه توضیحات تکمیلی در مورد وضعیت فعلی مغازه و وضعیت تجهیزات آن نیز در این ماده قابل درج است. دقت در این ماده، از بروز هرگونه ابهام در مورد ماهیت و محدوده سرقفلی منتقل شده جلوگیری می کند.

ماده ۳: مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت

مبلغ کل مورد توافق برای انتقال سرقفلی، به صورت عدد و حروف (ریال و تومان)، در این ماده ذکر می گردد. نحوه پرداخت این مبلغ نیز باید به تفصیل بیان شود؛ اینکه آیا پرداخت به صورت نقدی انجام می شود، یا شامل پیش پرداخت و اقساط است. در صورت اقساطی بودن، تعداد اقساط، مبلغ هر قسط، تاریخ سررسید آن ها و شیوه پرداخت (چک، حواله بانکی و…) باید مشخص شود. همچنین، تعیین تضمین هایی برای پرداخت اقساط (مانند چک یا سفته) و شرایط بازگشت یا ضبط پیش پرداخت در صورت عدم انجام تعهدات، از نکات مهم این بخش است. فروشنده باید اقرار کند که پس از دریافت کامل مبلغ، هیچ ادعایی نسبت به سرقفلی نخواهد داشت.

ماده ۴: شرایط تنظیم سند رسمی

این ماده به تعهد طرفین برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال رسمی سرقفلی می پردازد. تفاوت بین قرارداد عادی (قولنامه) و سند رسمی در اینجاست که سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود و دارای اعتبار بالاتری است. تاریخ و ساعت دقیق حضور در دفترخانه اسناد رسمی (با ذکر نام و شماره دفترخانه) باید تعیین شود. فروشنده متعهد می شود سند را به نام خریدار یا شخص دیگری که خریدار معرفی می کند، منتقل کند. در این بخش همچنین می توان شرایط مربوط به گواهی عدم حضور سردفتر را در صورت تخلف یکی از طرفین از حضور در دفترخانه، ذکر کرد.

ماده ۵: شرایط تسلیم مورد معامله

این ماده به زمان و شرایط تحویل فیزیکی مغازه به خریدار می پردازد. تاریخ دقیق تحویل، وضعیت مغازه در زمان تحویل (مثلاً بدون هرگونه بدهی، عاری از اشغال توسط شخص ثالث، با تمامی انشعابات و امکانات سالم) باید به تفصیل ذکر شود. تعهد فروشنده به رفع هرگونه مانع در بهره برداری کامل از مغازه، از دیگر موارد مهم این بخش است. همچنین، در صورت مشخص شدن اینکه مورد معامله به دلایلی مانند رهن بودن، توقیف، یا غصبی بودن، قابل انتقال نیست، شرایط فسخ قرارداد و جبران خسارت به خریدار در این ماده پیش بینی می شود. تجربه نشان داده است که این بند، از بروز بسیاری از اختلافات در مرحله تحویل پیشگیری می کند.

ماده ۶: تعهدات طرفین

این ماده، به صورت مجزا، تعهدات فروشنده و خریدار را تشریح می کند:

• تعهدات فروشنده: شامل تحویل تمامی مدارک مربوط به سرقفلی و ملک، همکاری کامل در فرآیند انتقال رسمی در دفترخانه، پاسخگویی به هرگونه دعاوی احتمالی که پیش از تاریخ انتقال مطرح شده باشد، و پرداخت تمامی بدهی های مربوط به مغازه تا تاریخ تحویل است.
• تعهدات خریدار: شامل پرداخت به موقع مبلغ قرارداد مطابق با ماده ۳، پذیرش هزینه های انتقال (در صورت توافق)، و رعایت تمامی شروط قرارداد است.

ماده ۷: فسخ قرارداد و وجه التزام

در این ماده، شرایطی که در آن یکی از طرفین حق فسخ قرارداد را دارد، به وضوح بیان می شود. به عنوان مثال، عدم پرداخت به موقع اقساط توسط خریدار یا عدم حضور فروشنده در دفترخانه برای انتقال رسمی. همچنین، مبلغ وجه التزام (خسارت) که در صورت عدم انجام تعهدات یا فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین باید به طرف دیگر پرداخت شود، تعیین می گردد. این مبلغ به منظور جبران خسارت وارده و ایجاد ضمانت اجرایی برای قرارداد است. اهمیت این ماده در ایجاد شفافیت و ضمانت اجرا برای تعهدات طرفین است، تا در صورت بروز تخلف، چارچوب مشخصی برای رسیدگی وجود داشته باشد.

ماده ۸: حل اختلاف

این ماده به تعیین روش حل اختلافات احتمالی بین طرفین می پردازد. معمولاً ابتدا مذاکره مسالمت آمیز، سپس داوری (با تعیین یک داور مرضی الطرفین یا نحوه انتخاب داور) و در نهایت، مراجعه به مراجع قضایی (دادگاه های صالح) به عنوان راه های حل اختلاف ذکر می شود. تعیین داور، می تواند فرآیند حل اختلاف را تسریع و از ورود به دعاوی طولانی مدت قضایی جلوگیری کند.

ماده ۹: هزینه ها و مالیات ها

در این بخش، مسئولیت پرداخت تمامی هزینه های مرتبط با انتقال سرقفلی، شامل مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری، حق الزحمه مشاور املاک، هزینه های دفترخانه اسناد رسمی، و هرگونه بدهی های معوقه آب، برق، گاز و تلفن به وضوح مشخص می شود که بر عهده کدام یک از طرفین (فروشنده، خریدار یا هر دو به نسبت مشخص) است. این شفافیت، از بروز اختلافات مالی پس از معامله جلوگیری می کند.

ماده ۱۰: سایر شرایط

این ماده برای درج هرگونه شرط توافقی دیگر بین طرفین است که در مواد قبلی پوشش داده نشده اند. به عنوان مثال، تعداد نسخه های قرارداد و اعتبار یکسان آن ها، تصریحات قانونی خاص، یا شرط عدم امکان انتقال سرقفلی به غیر بدون اجازه خریدار جدید (مستأجر فعلی) در صورت لزوم. این بخش فرصتی برای طرفین است تا تمامی ملاحظات خاص خود را در قرارداد لحاظ کنند.

ماده ۱۱: امضاها

در نهایت، قرارداد با امضای فروشنده، خریدار و حداقل دو نفر شاهد به امضا می رسد. امضای شاهدان، به اعتبار قرارداد می افزاید و در صورت بروز اختلاف، می تواند به اثبات صحت امضاها کمک کند. تمامی صفحات قرارداد باید به امضای طرفین برسد.

تنظیم یک سند سرقفلی مغازه، فراتر از پر کردن یک فرم است؛ این فرآیند، مستلزم درک عمیق از حقوق و تعهدات است تا هر معامله ای به تجربه ای مطمئن و عادلانه برای همه طرفین تبدیل شود.

هزینه های مرتبط با انتقال سرقفلی مغازه

انتقال سرقفلی مغازه، علاوه بر مبلغ اصلی معامله، شامل مجموعه ای از هزینه های جانبی است که آگاهی از آن ها برای هر دو طرف معامله (فروشنده و خریدار) ضروری است. برنامه ریزی مالی دقیق، می تواند از غافلگیری های ناخوشایند جلوگیری کند و به افراد کمک کند تا با دیدگاهی واقع بینانه وارد این معامله شوند. درک اینکه هر یک از این هزینه ها بر عهده چه کسی است و چگونه محاسبه می شوند، بخش مهمی از فرآیند را تشکیل می دهد.

مالیات نقل و انتقال سرقفلی

مالیات نقل و انتقال سرقفلی، یکی از مهم ترین هزینه های این معامله است. این مالیات معمولاً بر عهده فروشنده سرقفلی است و میزان آن بر اساس ارزش معاملاتی ملک و همچنین قیمت واقعی سرقفلی تعیین می شود. نرخ مالیات نقل و انتقال سرقفلی می تواند متغیر باشد، اما به طور معمول درصدی از ارزش واقعی سرقفلی و حق واگذاری محل است که سازمان امور مالیاتی آن را محاسبه می کند. این مالیات باید قبل از ثبت رسمی انتقال سرقفلی پرداخت شود و مفاصاحساب آن ارائه گردد.

حق الوکاله وکیل یا مشاور حقوقی

بسیاری از افراد برای اطمینان از صحت و سلامت حقوقی معامله، از خدمات وکیل یا مشاور حقوقی استفاده می کنند. حق الوکاله وکیل یا حق مشاوره حقوقی، بسته به پیچیدگی پرونده، میزان زمان صرف شده، و تجربه وکیل، متفاوت خواهد بود. پرداخت این هزینه، معمولاً به دلیل جلوگیری از مشکلات حقوقی احتمالی و تضمین منافع طرفین، توجیه پذیر است و اغلب توسط یکی از طرفین یا به صورت مشترک پرداخت می شود.

هزینه های دفترخانه اسناد رسمی

برای ثبت رسمی انتقال سرقفلی در دفترخانه اسناد رسمی، باید هزینه هایی پرداخت شود که شامل حق الثبت، مالیات بر ارزش افزوده خدمات دفترخانه، و سایر هزینه های دفتری است. این هزینه ها معمولاً به صورت قانونی تعیین شده اند و میزان آن ها بر اساس ارزش معاملاتی ملک و قوانین مربوطه محاسبه می گردد. مسئولیت پرداخت این هزینه ها می تواند با توافق طرفین بر عهده خریدار، فروشنده یا هر دو باشد.

عوارض و بدهی های احتمالی (مالیاتی، شهرداری، آب، برق، گاز، تلفن)

پیش از انتقال سرقفلی، لازم است تمامی عوارض و بدهی های مربوط به مغازه، از جمله عوارض نوسازی، پسماند و سایر بدهی های شهرداری، قبوض آب، برق، گاز و تلفن، تا تاریخ انتقال، تصویه شوند. مسئولیت پرداخت این بدهی ها معمولاً بر عهده فروشنده است، مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری توافق شده باشد. خریدار باید از مفاصاحساب های مربوطه اطمینان حاصل کند تا پس از انتقال، با بدهی های معوقه مواجه نشود.

هزینه رضایت مالک (در صورت لزوم)

در برخی موارد، به خصوص در اجاره نامه های قبل از سال ۷۶ یا در مواردی که حق انتقال به غیر در قرارداد سلب نشده است، کسب رضایت کتبی و رسمی از مالک برای انتقال سرقفلی لازم است. مالک ممکن است برای اعطای این رضایت، مبلغی را تحت عنوان «حق رضایت» یا «حق مالکانه» از فروشنده سرقفلی درخواست کند. این هزینه نیز باید در محاسبات مالی مربوط به انتقال سرقفلی لحاظ شود و معمولاً بر عهده فروشنده است.

نوع هزینه	مسئولیت معمول پرداخت	توضیحات
مالیات نقل و انتقال سرقفلی	فروشنده	درصدی از ارزش واقعی سرقفلی، بر اساس قوانین مالیاتی.
حق الوکاله وکیل/مشاور حقوقی	توافقی (یکی از طرفین یا مشترک)	بسته به پیچیدگی پرونده و خدمات ارائه شده.
هزینه های دفترخانه اسناد رسمی	توافقی (خریدار، فروشنده یا مشترک)	شامل حق الثبت و سایر عوارض دفتری.
عوارض و بدهی های ملک (آب، برق، گاز، شهرداری)	فروشنده (تا تاریخ انتقال)	تصویه تمامی قبوض و عوارض تا زمان تحویل مغازه.
هزینه رضایت مالک (حق مالکانه)	فروشنده	مبلغی که مالک برای رضایت به انتقال سرقفلی دریافت می کند.

سوالات متداول (FAQ) درباره سرقفلی مغازه

آیا برای انتقال سرقفلی، حتماً باید سند رسمی تنظیم کرد؟

بله، برای اینکه انتقال سرقفلی از نظر حقوقی کاملاً معتبر و لازم الاجرا باشد و از بروز مشکلات در آینده جلوگیری شود، اکیداً توصیه می شود که سند انتقال سرقفلی به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم گردد. اگرچه یک قرارداد عادی (قولنامه) نیز می تواند تعهدآور باشد، اما سند رسمی از اعتبار بالاتری برخوردار است و در مراجع قضایی و ادارات دولتی به راحتی قابل استناد است.

در صورت فوت فروشنده یا خریدار سرقفلی، تکلیف قرارداد چیست؟

در صورت فوت هر یک از طرفین قرارداد (فروشنده یا خریدار) قبل از انتقال رسمی، قرارداد از بین نمی رود و حقوق و تعهدات آن به ورثه منتقل می شود. ورثه متوفی باید با ارائه گواهی انحصار وراثت و سایر مدارک لازم، نسبت به ایفای تعهدات قراردادی اقدام کنند. در این موارد، مشاوره با وکیل متخصص برای راهنمایی ورثه در فرآیند قانونی، بسیار کمک کننده خواهد بود.

اگر مالک مغازه را نفروشد، آیا می توان سرقفلی را فروخت؟

بله، سرقفلی (یا حق کسب و پیشه) حقی است مستقل از مالکیت عین ملک و قابل خرید و فروش است. به عبارت دیگر، شما می توانید حق استفاده از ملک تجاری را (سرقفلی) بدون خرید خود ملک (رقبه) به دیگری انتقال دهید. با این حال، همانطور که قبلاً ذکر شد، در بسیاری از موارد (به خصوص در اجاره نامه های بعد از سال ۱۳۷۶)، انتقال سرقفلی به غیر مستلزم کسب رضایت کتبی و رسمی از مالک است.

چه زمانی سرقفلی از بین می رود یا ساقط می شود؟

سرقفلی می تواند در موارد مختلفی ساقط شود، از جمله:

1. تخلیه ارادی: اگر مستأجر به صورت ارادی و بدون انتقال سرقفلی، مغازه را تخلیه کند.
2. انتقال غیرمجاز: در صورت انتقال سرقفلی به غیر بدون رضایت مالک (در مواردی که رضایت لازم است) یا بدون حکم تجویز انتقال به غیر.
3. تغییر شغل بدون اجازه: اگر مستأجر بدون اجازه مالک، شغل خود را تغییر دهد و این تغییر مغایر با نوع فعالیت تعیین شده در قرارداد باشد.
4. تعدی و تفریط: در صورت ایجاد خسارت جدی به ملک توسط مستأجر یا عدم مراقبت صحیح از آن.
5. عدم پرداخت اجاره بها: در صورت عدم پرداخت اجاره بها و رعایت نشدن شرایط مقرر در قانون.
6. ابطال قرارداد: در صورت ابطال یا فسخ قرارداد اجاره یا انتقال سرقفلی به دلیل وجود عیوب قانونی.

آیا می توان سرقفلی را به صورت مشاع (شریکی) خرید و فروش کرد؟

بله، امکان خرید و فروش سرقفلی به صورت مشاع (یعنی توسط چند نفر به صورت شریکی) وجود دارد. در این حالت، تمامی شرکا به نسبت سهم خود در سرقفلی، مالک آن محسوب می شوند و تمامی حقوق و تعهدات مربوط به سرقفلی نیز به صورت مشاع بین آن ها تقسیم می گردد. تنظیم یک قرارداد دقیق که سهم هر یک از شرکا، نحوه مدیریت سرقفلی و شرایط فروش یا خروج یکی از شرکا را مشخص کند، بسیار حیاتی است.

اگر در قرارداد سرقفلی حق انتقال به غیر سلب شده باشد، چه باید کرد؟

اگر در قرارداد اجاره یا انتقال سرقفلی، حق انتقال به غیر صراحتاً از مستأجر سلب شده باشد، او نمی تواند بدون اجازه مالک، سرقفلی را به دیگری انتقال دهد. در صورت انجام چنین انتقالی، مالک حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک را خواهد داشت. در این حالت، مستأجر می تواند با مراجعه به دادگاه و اثبات اینکه مالک بدون دلیل موجه از دادن اجازه انتقال به غیر خودداری می کند، درخواست «تجویز انتقال به غیر» را مطرح کند. با این حال، این فرآیند پیچیدگی های خاص خود را دارد و نیازمند مشاوره و پیگیری حقوقی است.

نتیجه گیری

معاملات سرقفلی مغازه، به دلیل ماهیت پیچیده حقوقی و اهمیت بالای مالی، نیازمند دقت، آگاهی و برنامه ریزی جامع است. از تعریف دقیق سرقفلی و تمایز آن با حق کسب و پیشه گرفته تا بررسی وضعیت حقوقی ملک، کسب رضایت مالک و آماده سازی مدارک لازم، هر مرحله از این فرآیند از اهمیت ویژه ای برخوردار است. یک نمونه سند سرقفلی مغازه، تنها یک فرم خالی نیست، بلکه تجلی تمامی این نکات حقوقی است که با دقت و وسواس باید مورد توجه قرار گیرد.

هدف این مقاله، ارائه یک راهنمای جامع بود تا افراد بتوانند با دیدی بازتر و آگاهی کامل تر، وارد این نوع معاملات شوند و از حقوق خود محافظت کنند. با این حال، پیچیدگی های حقوقی هر پرونده می تواند منحصر به فرد باشد و شرایط خاص خود را بطلبد. از این رو، تاکید بر اهمیت مشاوره با متخصصین حقوقی، به ویژه وکلای مجرب در زمینه املاک و سرقفلی، حیاتی است. این اقدام، نه تنها از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری می کند، بلکه آرامش خاطر و اطمینان از سلامت حقوقی معامله را به ارمغان می آورد. با تکیه بر دانش متخصصین، می توان مسیری روشن و امن را در معاملات سرقفلی تجربه کرد.

برای دریافت مشاوره تخصصی و تنظیم قرارداد سرقفلی متناسب با شرایط خاص شما، می توانید با وکلای مجرب ما تماس بگیرید. همچنین، همین حالا می توانید نمونه قرارداد سرقفلی را دانلود کنید و با خیالی آسوده گام های اولیه خود را بردارید.