نمونه دادخواست افراز و دستور فروش

هنگامی که چندین نفر به صورت مشترک مالک یک ملک هستند، ممکن است نیاز به تقسیم آن ملک بین خودشان پیش آید. اگر امکان تقسیم فیزیکی ملک وجود نداشته باشد و توافقی نیز میان شرکا حاصل نشود، مسیر قانونی دستور فروش ملک مشاع تنها راهکار پیش رو خواهد بود. این فرآیند که با درخواست افراز آغاز می شود و در صورت غیرقابل افراز بودن ملک به دستور فروش می انجامد، در بستر پیچیدگی های حقوقی به یاری مالکان می آید تا از بن بست مالکیت مشترک خارج شوند و سهم خود را به دست آورند.

مقدمه: چرا افراز و دستور فروش ملک مشاع اهمیت دارد؟

تصور کنید یک ملک، چه زمینی کشاورزی باشد و چه یک آپارتمان مسکونی، در مالکیت چندین نفر قرار دارد. هر یک از این افراد، سهمی از ملک دارند، اما حدود دقیق و فیزیکی سهم هیچ کدام مشخص نیست. این وضعیت همان مالکیت مشاع است که اغلب با چالش ها و اختلاف نظرهای فراوانی همراه می شود. در چنین شرایطی، هر فردی ممکن است خود را در موقعیتی ببیند که نیاز به جداسازی سهم خود یا حتی فروش کل ملک برای تقسیم عادلانه مبلغ آن دارد.

تعریف ملک مشاع و چالش های مالکیت مشترک

ملک مشاع به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است و هر شریک، در تک تک اجزای ملک، به نسبت سهم خود مالک محسوب می شود. به عنوان مثال، اگر سه نفر مالک یک باغ ۱۰۰۰ متری باشند، هر کدام مالک یک سوم از کل باغ هستند و نمی توان گفت که کدام قسمت از باغ متعلق به کدام یک است. این ماهیت ذره ای و عدم تعیین حدود فیزیکی سهم، می تواند منشأ مشکلات عدیده ای باشد.

در زندگی روزمره، مالکان مشاعی ممکن است بر سر نحوه استفاده از ملک، پرداخت هزینه ها، اجاره دادن یا حتی فروش آن دچار اختلاف شوند. یکی از شرکا ممکن است قصد سکونت داشته باشد، دیگری بخواهد ملک را اجاره دهد و سومی تمایل به فروش سهم خود داشته باشد. این تعارض منافع، به مرور زمان می تواند به روابط آسیب بزند و راه چاره ای جز جداسازی سهم یا فروش کلی ملک باقی نگذارد. در چنین شرایطی است که مفاهیم حقوقی افراز و دستور فروش اهمیت خود را نشان می دهند و مسیر قانونی خروج از این بن بست را برای افراد روشن می کنند.

تمایز افراز، تفکیک و تقسیم: فهم مبانی حقوقی

در مسیر حل اختلافات مربوط به املاک مشاعی، واژگانی نظیر افراز، تفکیک و تقسیم به کرات شنیده می شوند که هر کدام معنا و کارکرد حقوقی خاص خود را دارند. درک تمایز این مفاهیم، برای هر فردی که درگیر چنین مسائلی است، حیاتی به شمار می رود.

• افراز: زمانی که از افراز سخن به میان می آید، منظور جدا کردن و متمایز کردن سهم هر یک از شرکا در ملک مشاعی است. هدف اصلی افراز، خاتمه دادن به حالت اشاعه و ایجاد مالکیت مستقل برای هر یک از مالکان بر سهم خود از ملک است. این فرآیند می تواند هم از طریق اداره ثبت و هم از طریق دادگاه انجام شود، بسته به شرایط ملک و مالکین. برای مثال، اگر دو برادر مالک یک قطعه زمین باشند و بخواهند سهم هر یک مشخص شود تا بتوانند به صورت مستقل بر روی آن ساخت و ساز کنند، درخواست افراز مطرح می شود. نتیجه افراز، صدور سند مالکیت جداگانه برای هر شریک است.
• تفکیک: تفکیک به معنای تقسیم یک قطعه زمین بزرگ به قطعات کوچکتر است، بدون اینکه لزوماً تعیین مالکیت جدیدی صورت گیرد. تفکیک بیشتر یک عمل مهندسی و ثبتی است که با هدف ایجاد واحدهای مجزا از یک ملک انجام می شود. برای مثال، یک مالک ممکن است یک قطعه زمین بزرگ را به چند قطعه کوچکتر تفکیک کند تا هر یک از آن ها را به صورت مجزا بفروشد یا برای هر کدام سند مجزا بگیرد. در تفکیک، نیازی به تعدد مالک نیست و یک مالک هم می تواند ملک خود را تفکیک کند. تفکیک معمولاً در اداره ثبت اسناد و املاک انجام می گیرد و نتیجه آن، صدور صورت مجلس تفکیکی است که اساس صدور سند مالکیت برای قطعات جدید را فراهم می کند.
• تقسیم: تقسیم واژه ای عمومی تر است که شامل هر دو عمل افراز و تفکیک و همچنین تقسیم ترکه می شود. تقسیم ترکه به معنای تقسیم اموال باقی مانده از متوفی بین ورثه است که می تواند شامل اموال منقول و غیرمنقول باشد. بنابراین، در حالی که افراز و تفکیک روش هایی برای تقسیم املاک هستند، تقسیم می تواند به معنای کلی جداسازی و تخصیص سهم از هر نوع مالی باشد.

برای روشن تر شدن تفاوت ها، می توان چنین مثال زد: اگر یک زمین مشاع بین وراث به ارث رسیده باشد و آن ها بخواهند سهم خود را جدا کنند، افراز انجام می شود. اگر همان زمین توسط یک نفر به قطعات کوچکتر تقسیم شود تا هر قطعه به صورت مستقل به فروش برسد، تفکیک صورت می گیرد. هر دوی این ها در مفهوم عام، «تقسیم» محسوب می شوند.

افراز ملک مشاع: گام اول در مسیر جداسازی سهم

وقتی فردی خود را درگیر مالکیت مشاعی می یابد و قصد دارد سهم خود را از سایر شرکا جدا کند، قدم اول مراجعه به افراز ملک مشاع است. این مرحله می تواند به دو شکل عمده صورت پذیرد: از طریق اداره ثبت اسناد و املاک یا از طریق دادگاه های عمومی حقوقی. انتخاب مرجع صحیح، از اهمیت بالایی برخوردار است.

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز (چه زمانی به ثبت، چه زمانی به دادگاه؟)

تعیین مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، بستگی به شرایط ثبتی ملک و وضعیت مالکین آن دارد. این نکته کلیدی است که فرد در ابتدای مسیر باید به آن توجه کند تا از اتلاف وقت و انرژی جلوگیری شود.

صلاحیت اداره ثبت

زمانی که ملک دارای سند مالکیت رسمی است و عملیات ثبتی آن به طور کامل پایان یافته است، مرجع صالح برای افراز، اداره ثبت اسناد و املاک محلی است که ملک در حوزه آن قرار دارد. در این حالت، مالکان مشاع می توانند درخواست خود را به واحد ثبتی مربوطه تقدیم کنند. شرایطی که صلاحیت اداره ثبت را برای افراز تعیین می کند، شامل موارد زیر است:

• اتمام جریان ثبتی ملک: ملک باید دارای سند مالکیت رسمی باشد و هیچگونه عملیات ثبتی ناتمام یا اختلافی در ثبت آن وجود نداشته باشد.
• عدم وجود محجور یا غایب مفقودالاثر: در صورتی که یکی از مالکین، محجور (مانند صغیر یا مجنون) یا غایب مفقودالاثر باشد، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی نخواهد داشت. این موضوع به جهت حفظ حقوق این افراد و لزوم نظارت قضایی است.
• عدم وجود سند مالکیت معارض: اگر برای ملک سند مالکیت معارض صادر شده باشد، تا زمانی که تعارض رفع نشود، اداره ثبت اقدام به افراز نخواهد کرد.

مراحل و مدارک لازم برای درخواست از اداره ثبت:

1. تقدیم درخواست افراز بر روی برگه عادی یا فرم مخصوص اداره ثبت.
2. مدارک هویتی متقاضی (مانند کارت ملی).
3. تصویر مصدق سند مالکیت ملک.
4. درج اسامی و آدرس دقیق سایر مالکین مشاعی برای ابلاغ تصمیمات.

صلاحیت دادگاه عمومی

در صورتی که شرایط فوق برای صلاحیت اداره ثبت وجود نداشته باشد، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز خواهد بود. این موارد معمولاً زمانی پیش می آید که وضعیت ملک یا مالکین، پیچیدگی های بیشتری دارد:

• عدم اتمام جریان ثبتی ملک: اگر ملک هنوز سند رسمی ندارد یا عملیات ثبتی آن به پایان نرسیده است، دادگاه باید به موضوع رسیدگی کند.
• وجود محجور یا غایب مفقودالاثر: چنانچه در بین مالکین، فردی محجور یا غایب مفقودالاثر باشد، دادگاه به دلیل نیاز به رعایت مصلحت این افراد، مرجع صالح خواهد بود.
• املاک موروثی: در مورد املاک موروثی، معمولاً ابتدا باید گواهی حصر وراثت اخذ شود و سپس با ارائه آن به دادگاه، درخواست افراز مطرح شود. دادگاه در این موارد به عنوان مرجع کلی تقسیم ترکه نیز صلاحیت دارد.

مراحل و مدارک لازم برای درخواست از دادگاه:

1. تنظیم دادخواست افراز و تقدیم به دادگاه عمومی حقوقی.
2. تصویر مصدق سند مالکیت یا دیگر مستندات مالکیت.
3. گواهی حصر وراثت (در صورت موروثی بودن ملک).
4. مدارک هویتی خواهان و خوانده.
5. وکالتنامه وکیل (در صورت وجود).

فرایند عملی افراز در اداره ثبت و دادگاه

فرایند افراز، چه در اداره ثبت و چه در دادگاه، مراحلی نسبتاً مشخص و گام به گام دارد که فرد متقاضی باید با آنها آشنایی داشته باشد.

در اداره ثبت

پس از تقدیم درخواست افراز به اداره ثبت، پرونده مورد بررسی قرار می گیرد. نماینده ثبت، ابتدا پرونده ثبتی ملک را بررسی می کند تا از شرایط صلاحیت (مانند اتمام جریان ثبتی و عدم وجود سند معارض) اطمینان حاصل کند. سپس، در صورت احراز شرایط، کارشناس ثبت یا نقشه بردار، با صدور اخطاریه ای به تمامی مالکین مشاعی، آن ها را برای معاینه محل و تهیه نقشه افرازی دعوت می کند. این مرحله حضوری است و نقشه بردار پس از ترسیم نقشه، صورت جلسه ای تنظیم می کند که به امضای نماینده ثبت و شرکای حاضر می رسد.

یکی از گام های مهم در این مرحله، استعلام از شهرداری است. اداره ثبت، نقشه افرازی را به شهرداری ارسال می کند تا از نظر شهرسازی و قوانین مربوط به تفکیک، امکان افراز بررسی شود. شهرداری موظف است ظرف مدت معینی (معمولاً دو ماه) نتیجه را اعلام کند که آیا افراز ملک امکان پذیر است، ممنوع است یا نیاز به اصلاح نقشه دارد. در نهایت، با وصول پاسخ شهرداری و بررسی های نهایی، واحد ثبتی تصمیم خود را مبنی بر «قبول افراز» یا «غیرقابل افراز بودن» ملک صادر کرده و به تمامی مالکین مشاعی ابلاغ می کند. این تصمیم، ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است.

در دادگاه

اگر افراز در صلاحیت دادگاه باشد یا به تصمیم واحد ثبتی اعتراض شود، فرایند در دادگاه پیگیری می شود. دادگاه پس از دریافت دادخواست، اقدام به استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت و همچنین بررسی سهم هر یک از مالکین می کند. سپس، معمولاً موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده می شود. کارشناس، پس از معاینه محل و بررسی مستندات، نظر کارشناسی خود را درباره قابل افراز بودن یا نبودن ملک و در صورت امکان، نحوه تقسیم آن ارائه می دهد. در مواردی که ملک قابل افراز تشخیص داده شود و اعتراض مؤثری به نظریه کارشناسی نباشد، دادگاه حکم به افراز می دهد. اگر ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، دادگاه گواهی عدم افراز را صادر می کند که خود، زمینه ساز درخواست دستور فروش ملک مشاع است.

نمونه درخواست افراز (کلی و ساده) و مدارک پیوست

یک نمونه کلی برای درخواست افراز به اداره ثبت، می تواند به شرح زیر باشد. این نمونه، چارچوبی برای درک نحوه تنظیم درخواست ارائه می دهد و لازم است با توجه به جزئیات هر پرونده تکمیل شود.

خواهان: [نام و نام خانوادگی، کدملی، نشانی]
خواندگان: [نام و نام خانوادگی، کدملی، نشانی سایر مالکین مشاعی (هر یک به طور جداگانه)]

خواسته: تقاضای افراز و تقسیم سهم مشاعی اینجانب/موکل از پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] از [شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره بخش] شهرستان [نام شهرستان] حوزه ثبتی [نام حوزه ثبتی].

دلایل و منضمات:
۱. تصویر مصدق سند مالکیت [شماره سند]
۲. کپی کارت ملی خواهان
۳. [سایر مدارک مرتبط، مانند: وکالتنامه وکیل (در صورت وجود)، تصویر استعلام ثبتی]

شرح درخواست:
ریاست محترم اداره ثبت اسناد و املاک [نام حوزه ثبتی]

با سلام و تقدیم احترام،
احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام خواهان] به موجب سند مالکیت پیوست، مالک [میزان دانگ/سهم] از شش دانگ ملک مشاعی فوق الذکر می باشم/می باشند. نظر به اینکه ملک مذکور به صورت مشاعی در مالکیت چندین نفر از جمله اینجانب/موکلین و خواندگان می باشد و امکان ادامه مشارکت به دلیل [ذکر دلایل کلی، مانند عدم توافق بر نحوه بهره برداری یا عدم امکان تقسیم توافقی] فراهم نیست، لذا تقاضای افراز و جداسازی سهم مشاعی اینجانب/موکلین از ملک مذکور و صدور اسناد مالکیت مفروزی را از آن اداره محترم، بر اساس قوانین و مقررات مربوطه، استدعا دارم.

باتشکر و تجدید احترام،
[نام و امضاء خواهان/وکیل]

هزینه افراز ملک مشاع

هزینه های مربوط به افراز ملک مشاع شامل هزینه های دادرسی (در صورت مراجعه به دادگاه)، هزینه کارشناسی و نقشه برداری و هزینه های اداری (در صورت مراجعه به اداره ثبت) می شود. در اداره ثبت، هزینه افراز بر اساس ماده ۱۵۰ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک، همانند هزینه تفکیک دریافت می شود که معمولاً بر مبنای ارزش معاملاتی ملک تعیین می گردد. این هزینه ها عموماً بر عهده متقاضی یا متقاضیان افراز است، اما در دادگاه، دادگاه می تواند نحوه پرداخت هزینه ها را تعیین کند.

دستور فروش ملک مشاع: راهکار نهایی برای املاک غیر قابل افراز

زمانی که تمام تلاش ها برای افراز یک ملک مشاعی به نتیجه نرسیده و اداره ثبت یا دادگاه، رأی بر «غیرقابل افراز بودن» ملک صادر کرده اند، مالکان خود را در مرحله ای جدید می یابند. اینجاست که راهکار نهایی برای خروج از بن بست مالکیت مشترک، یعنی دستور فروش ملک مشاع، مطرح می شود. این مسیر، آخرین گزینه قانونی است تا شرکا بتوانند سهم خود را از طریق فروش و تقسیم وجوه حاصله، به دست آورند.

چه زمانی می توان درخواست دستور فروش را مطرح کرد؟ (تنها راهکار پس از عدم افراز)

درخواست دستور فروش ملک مشاع تنها زمانی قابل طرح است که راهکارهای قبلی به بن بست رسیده باشند. این موضوع در ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع به صراحت بیان شده است. مهمترین شرط برای طرح این درخواست، وجود گواهی عدم افراز است.

اگر اداره ثبت اسناد و املاک، پس از بررسی های لازم، تشخیص دهد که ملک مشاعی به دلیل ویژگی های فیزیکی، متراژ، یا قوانین شهرسازی (مانند مغایرت با کاربری یا عدم رعایت حداقل مساحت تفکیک) قابل افراز نیست، «گواهی عدم افراز» را صادر می کند. این گواهی، حکم یک بن بست حقوقی است و به معنای آن است که ملک از نظر قانونی، قابلیت تقسیم فیزیکی بین شرکا را ندارد. پس از صدور این گواهی و قطعی شدن آن (به معنای سپری شدن مهلت اعتراض و عدم اعتراض یا رد اعتراض)، هر یک از شرکا می توانند با استناد به آن، از دادگاه عمومی حقوقی درخواست دستور فروش ملک را بنمایند.

نقش حیاتی گواهی عدم افراز: این گواهی که از اداره ثبت (یا در موارد خاص از دادگاه) صادر می شود، سندی محوری است که نشان می دهد ملک به لحاظ حقوقی و فنی، قابلیت تقسیم به اجزای مستقل را ندارد. بدون این گواهی، دادگاه به درخواست دستور فروش رسیدگی نخواهد کرد.

نکات حقوقی مهم در تنظیم و ارائه دادخواست دستور فروش ملک مشاع

تنظیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع، نیازمند دقت و رعایت اصول حقوقی خاصی است. یک اشتباه کوچک در این مرحله می تواند روند رسیدگی را طولانی یا حتی مختل کند. از این رو، آگاهی از نکات زیر برای هر فردی که قصد طرح این درخواست را دارد، ضروری است:

• خواهان: درخواست دستور فروش می تواند از سوی یک یا چند نفر از مالکین مشاعی مطرح شود. هر شریکی که تمایل به ادامه شراکت ندارد و ملک نیز قابل افراز نیست، می تواند این درخواست را ارائه دهد.
• خوانده: در این نوع دادخواست، تمامی سایر مالکین مشاعی باید به عنوان خوانده، طرف دعوا قرار گیرند. این امر برای رعایت حقوق همه شرکا و اطلاع رسانی صحیح از روند فروش الزامی است.
• خواسته: خواسته باید به صراحت «تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع» ذکر شود و مشخصات دقیق ملک (شامل نوع، متراژ، پلاک ثبتی، آدرس و حوزه ثبتی) در آن تبیین گردد.
• دلایل و منضمات: این بخش از دادخواست، مهمترین قسمت برای اثبات حقانیت خواهان است. مدارک لازم شامل:
  • تصویر مصدق سند مالکیت خواهان.
  • گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت (همراه با تاریخ ابلاغ و تأیید عدم اعتراض).
  • مدارک هویتی خواهان.
  • وکالتنامه وکیل (در صورت اقدام توسط وکیل).
  • سایر مستندات مرتبط با ملک (مثلاً گواهی انحصار وراثت در املاک موروثی).
• شرح خواسته: در این قسمت، باید وضعیت ملک به دقت توضیح داده شود، دلایل عدم افراز ذکر گردد (با اشاره به تصمیم واحد ثبتی یا دادگاه) و درخواست فروش ملک با استناد به قوانین مربوطه، به صورت واضح مطرح شود.
• تذکر مهم: اگر در بین مالکین، فرد محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد، رویه کمی متفاوت است. در این حالت، ابتدا باید در دادگاه درخواست صدور گواهی عدم افراز مطرح شود (چون اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به افراز ملک دارای محجور را ندارد) و پس از دریافت گواهی از دادگاه، درخواست دستور فروش نیز به همان دادگاه ارائه شود.

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع (جامع و قابل کپی-پیست)

در این قسمت، یک نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع ارائه می شود که می تواند به عنوان الگویی جامع و کاربردی مورد استفاده قرار گیرد. البته لازم است جزئیات هر پرونده به دقت در آن درج شود.

عنوان: دادخواست دستور فروش ملک مشاع (غیرقابل افراز)

خواهان: [نام و نام خانوادگی، کدملی، نشانی دقیق]

خوانده: [نام و نام خانوادگی، کدملی، نشانی دقیق (برای تمامی شرکا به صورت جداگانه و مشخص)]

خواسته: تقاضای صدور دستور فروش یک باب/قطعه [نوع ملک: آپارتمان/زمین/...) به متراژ [متراژ تقریبی] متر مربع به پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] از [شماره پلاک اصلی] مفروز و مجزی از [شماره ثبتی قبلی، اگر وجود دارد] واقع در بخش [شماره بخش] شهرستان [نام شهرستان] حوزه ثبتی [نام حوزه ثبتی] به آدرس [آدرس دقیق ملک].

دلایل و منضمات:
    ۱. تصویر مصدق سند مالکیت [شماره سند]
    ۲. گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام حوزه ثبتی] به شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی] به همراه پاسخ ابلاغیه آن. (در صورت اعتراض به گواهی عدم افراز، رای دادگاه در این خصوص)
    ۳. [سایر مدارک مرتبط، مانند: وکالتنامه وکیل، گواهی انحصار وراثت در صورت لزوم، نظریه کارشناس رسمی دادگستری (در صورت ارجاع قبلی)]
    ۴. کپی مصدق کارت ملی خواهان.

شرح خواسته:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و تقدیم احترام،

احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب/موکل [نام خواهان/وکیل] به موجب سند مالکیت پیوست، مالک [میزان دانگ/سهم] از شش دانگ ملک مشاعی فوق الذکر می باشم/می باشند. نظر به اینکه ملک مذکور به دلیل [ذکر دلیل عدم توافق بر تقسیم یا ماهیت ملک (مثلاً مساحت کم، نوع کاربری)] قابل افراز و تقسیم توافقی میان شرکا نبوده، لذا اینجانب/موکل درخواست افراز آن را به اداره ثبت اسناد و املاک [نام حوزه ثبتی] تقدیم نمودم/نمودند.

مرجع محترم ثبت اسناد و املاک مذکور، به موجب تصمیم شماره [شماره تصمیم ثبت] مورخ [تاریخ تصمیم ثبت]، رأی بر غیرقابل افراز بودن پلاک ثبتی مذکور صادر و این تصمیم به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و قطعی گردیده است. (پاسخ ابلاغیه پیوست است.)

نظر به اینکه ادامه مشارکت به دلیل [ذکر علت اختلافات و عدم امکان بهره برداری مناسب از ملک، مانند: عدم توافق بر استفاده، عدم امکان اجاره، نیاز مالی به سهم الارث] منشأ اختلافات و دعاوی علیه شرکا گردیده و از سویی امکان فعالیت همزمان شرکا موجود نبوده و ایشان تمایلی به ادامه مشارکت به نحو مذکور را ندارد/ندارند، لذا از محضر دادگاه محترم با استناد به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357/08/22 و مستند به ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون مذکور مصوب 1358/02/20 هیأت وزیران، تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش مال مشاع فوق الذکر، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری را استدعا دارم.

باتشکر و تجدید احترام،
[نام و امضاء خواهان/وکیل]

روند رسیدگی به درخواست دستور فروش در دادگاه

پس از تقدیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه، پرونده وارد مرحله رسیدگی قضایی می شود. این مرحله دارای ویژگی ها و مراحل خاص خود است که با سایر دعاوی حقوقی تفاوت هایی دارد. فرد متقاضی باید با این مراحل آشنا باشد تا بتواند مسیر پیش رو را به درستی درک کند.

در ابتدا، دادگاه اقدام به استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک می کند تا از صحت مالکیت و عدم وجود موانع ثبتی اطمینان حاصل شود. سپس، موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده می شود. وظیفه کارشناس، ارزیابی قیمت ملک مشاع است. این ارزیابی، اساس فروش ملک در مراحل بعدی خواهد بود.

یکی از نکات مهم در روند رسیدگی به دستور فروش، ماهیت حقوقی آن است. طبق نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، دستور فروش ملک مشاع، نه حکم است و نه قرار قضایی. این یک دستور محسوب می شود و فاقد جنبه ترافعی است، یعنی نیازی به دعوت از طرفین (خواهان و خوانده) برای جلسه رسیدگی و دفاع متقابل نیست. دادگاه به صورت وقت فوق العاده به موضوع رسیدگی می کند. به همین دلیل، پس از وصول نظریه کارشناسی و عدم اعتراض به آن، دادگاه مستقیماً دستور فروش را صادر می کند.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه به شماره 99-87-1826 مورخ 1399/11/29 بیان می کند: درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و آیین نامه اجرایی آن مصوب 20/2/1358 هیأت وزیران، در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند و دستور فروش نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.

پس از صدور دستور فروش، پرونده برای اجرای مزایده و فروش ملک به دایره اجرای احکام دادگاه ارسال می شود. در این مرحله، ملک بر اساس قیمت کارشناسی شده به مزایده گذاشته شده و پس از فروش، وجوه حاصله بین مالکین مشاعی، به نسبت سهم هر یک، تقسیم می شود.

آیا دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض است؟

یکی از سوالات رایجی که در مورد دستور فروش ملک مشاع مطرح می شود، این است که آیا این دستور قابلیت اعتراض دارد؟ با توجه به ماهیت دستور بودن این تصمیم قضایی (و نه حکم یا قرار)، طبق ماده 331 و 332 قانون آیین دادرسی مدنی، دستور فروش قابل تجدیدنظرخواهی نیست. این بدان معناست که پس از صدور، مسیر اعتراضات عادی که در مورد احکام و قرارها وجود دارد، برای این دستور مسدود است. این ویژگی، سرعت و قطعیت بیشتری به فرآیند فروش املاک غیرقابل افراز می بخشد.

دستور فروش ملک مشاع در رهن یا توقیف: امکان پذیری و چالش ها

گاهی اوقات ملک مشاعی که درخواست دستور فروش آن مطرح می شود، در رهن بانک یا در توقیف مرجع قضایی دیگری است. در چنین شرایطی، این سوال پیش می آید که آیا می توان برای چنین ملکی، دستور فروش صادر کرد؟ رویه های قضایی در این زمینه متفاوت بوده و چالش هایی را ایجاد کرده است.

برخی از محاکم در گذشته معتقد بودند که تا زمانی که ملک از رهن خارج نشود یا توقیف آن رفع نگردد، امکان صدور دستور فروش وجود ندارد. اما، رویه جدیدتر و نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، نظر متفاوتی را مطرح کرده است. بر اساس این نظریه، صدور دستور فروش ملک مشاع در رهن یا توقیف، با حفظ حقوق مرتهن (کسی که ملک به نفع او رهن شده) یا توقیف کننده (مرجعی که ملک را توقیف کرده) بلامانع است.

نظریه مشورتی شماره 7/1402/64 مورخ 1402/03/02 اداره کل حقوقی قوه قضائیه تصریح دارد: در فرضی که سهم یک نفر از مالکان مشاعی در توقیف و یا رهن دیگری است، صدور دستور فروش با رعایت مقررات ماده 55 قانون اجرای احکام مدنی امکان پذیر است و در هر حال فروش و مزایده مال مزبور که در توقیف و یا رهن است، بدون رعایت حقوق توقیف کننده مقدم و یا مرتهن امکانپذیر نیست.

این بدان معناست که حتی اگر بخشی از ملک در رهن یا توقیف باشد، دادگاه می تواند دستور فروش کل ملک را صادر کند، اما در زمان اجرای دستور فروش و تقسیم وجوه حاصل از مزایده، حقوق مرتهن یا توقیف کننده باید در اولویت قرار گرفته و سهم آنها از محل فروش ملک پرداخت شود. این رویه جدید، انعطاف پذیری بیشتری را در حل و فصل اختلافات مالکین مشاعی فراهم می کند و از طولانی شدن فرآیندها جلوگیری می نماید، ضمن اینکه حقوق ذی نفعان ثالث را نیز محترم می شمارد.

جمع بندی و توصیه پایانی: اهمیت مشاوره با وکیل متخصص

مسیر افراز و دستور فروش ملک مشاع، همانطور که تشریح شد، می تواند برای مالکین مشاعی یک سفر حقوقی پر از پیچیدگی و ظرایف باشد. از ابتدای تشخیص مرجع صالح (اداره ثبت یا دادگاه) تا تنظیم دقیق دادخواست، پیگیری مراحل کارشناسی، و در نهایت اجرای دستور فروش، هر گامی نیازمند دانش و تجربه حقوقی کافی است. این فرآیند، نه تنها با مفاهیم حقوق ثبتی و مدنی سروکار دارد، بلکه در هر مرحله می تواند با چالش هایی نظیر وجود محجور در بین مالکین، وضعیت رهن یا توقیف ملک، یا حتی اختلافات میان شرکا بر سر ارزش گذاری ملک مواجه شود.

با توجه به ماهیت غیرترافعی دستور فروش و عدم قابلیت تجدیدنظرخواهی از آن، دقت در مراحل اولیه و تنظیم صحیح دادخواست، از اهمیت حیاتی برخوردار است. یک اشتباه در این مراحل می تواند به تأخیر در رسیدگی یا حتی نیاز به طرح دعوای مجدد منجر شود که هم وقت و هم هزینه بیشتری را به دنبال دارد.

از این رو، تجربه نشان داده است که دریافت مشاوره از یک وکیل متخصص و مجرب در امور ملکی، می تواند چراغ راهی مطمئن در این مسیر باشد. وکیل متخصص نه تنها با جزئیات قوانین و رویه های قضایی آشناست، بلکه می تواند با بررسی دقیق شرایط خاص هر پرونده، بهترین راهکار را ارائه دهد و از حقوق موکل خود به بهترین شکل دفاع کند. اعتماد به یک متخصص حقوقی در این زمینه، می تواند آسودگی خاطر را برای شما به ارمغان آورد و اطمینان حاصل کند که پرونده شما به شکلی کارآمد و صحیح به نتیجه خواهد رسید.