نمونه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه

هنگامی که مالکان یک ملک مشترک (مشاع) به توافق برای تقسیم ملک نمی رسند یا ملک شرایط افراز از طریق اداره ثبت را ندارد، راهکار قانونی پیش روی آنان، طرح دعوای افراز از طریق دادگاه است. در این شرایط، تنظیم یک نمونه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه می تواند اولین گام اساسی برای دستیابی به حق هر شریک باشد.

دنیای مالکیت مشاعی، هرچند در نگاه اول ساده به نظر می رسد، اما غالباً با چالش های پیچیده ای همراه است که نیازمند درک عمیق از قوانین و رویه های حقوقی است. بسیاری از افراد ممکن است به دلیل ارث، شراکت در خرید، یا سایر دلایل، مالک قسمتی از یک ملک باشند که سهم هر یک به طور مشخص در آن تفکیک نشده است. این اشتراک در مالکیت، هرچند مزایای خاص خود را دارد، اما در اغلب موارد به بروز اختلافاتی منجر می شود که ادامه شراکت را ناممکن می سازد. در چنین وضعیتی، چاره ای جز جداسازی سهم هر یک از شرکا وجود ندارد که این عمل در اصطلاح حقوقی «افراز» نامیده می شود.

متقاضیان افراز ملک مشاع، همواره با این سوال مواجه می شوند که کدام مرجع صلاحیت رسیدگی به درخواست آن ها را دارد؛ اداره ثبت یا دادگاه؟ پاسخ به این سوال کلید شروع یک فرآیند حقوقی صحیح است. تصمیم گیری برای مراجعه به دادگاه، معمولاً زمانی رخ می دهد که ملک دارای شرایط خاصی باشد که اداره ثبت نتواند به درخواست افراز رسیدگی کند. از جمله این شرایط می توان به محجور بودن یکی از شرکا، غایب بودن آن ها، یا عدم اتمام جریان ثبتی ملک اشاره کرد. در این مقاله، به تفصیل به این موارد پرداخته خواهد شد و راهنمایی جامع و کاربردی برای تنظیم و پیگیری دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه ارائه می شود.

افراز ملک مشاع چیست؟ تعریف و مفاهیم پایه

ملک مشاع به مالی گفته می شود که دو یا چند نفر به صورت مشترک و در تمام اجزا، مالک آن هستند، بدون اینکه سهم هر یک به صورت فیزیکی از دیگری جدا شده باشد. این بدان معناست که هر شریک، به نسبت سهم خود، در ذره ذره ملک شریک است. به عنوان مثال، اگر دو نفر مالک یک قطعه زمین شش دانگ باشند، هر یک از آن ها مالک سه دانگ از کل زمین، از جمله هر قسمت کوچک آن، محسوب می شود.

هدف اصلی از افراز ملک مشاع، پایان دادن به این حالت اشتراک و جداسازی سهم هر شریک به صورت مستقل و فیزیکی است. این عمل حقوقی باعث می شود که هر شریک بتواند به صورت انحصاری و بدون نیاز به رضایت سایر شرکا، نسبت به سهم افراز شده خود تصمیم گیری کند؛ خواه فروش آن باشد، خواه ساخت وساز یا هر نوع تصرف دیگر. فرآیند افراز به شرکا این امکان را می دهد که از اختلافات احتمالی آینده جلوگیری کرده و مالکیت خود را به شکلی واضح و بدون ابهام تثبیت نمایند.

تفاوت کلیدی: افراز، تفکیک و تقسیم

در ادبیات حقوقی، سه واژه «افراز»، «تفکیک» و «تقسیم» اغلب با یکدیگر اشتباه گرفته می شوند، در حالی که هر یک معنای حقوقی و رویه اجرایی متفاوتی دارند. درک این تفاوت ها برای انتخاب مسیر صحیح حقوقی در مورد املاک مشاع حیاتی است.

تفکیک چیست؟

تفکیک، به معنای خرد کردن یک ملک بزرگ به قطعات کوچکتر است، بدون اینکه لزوماً هدف جداسازی سهم شرکا باشد. این فرآیند می تواند به درخواست یک مالک (حتی اگر ملک مفروز باشد) یا به درخواست تمامی مالکان مشاع انجام شود. در تفکیک، ملک به قطعاتی با شماره های ثبتی جدید تقسیم می شود، اما لزوماً سهم هر یک از شرکا در این قطعات جدید، مفروز و مستقل نمی شود؛ ممکن است پس از تفکیک نیز، هر یک از شرکا به نسبت سهم خود در تمام قطعات تفکیک شده، همچنان مشاعاً مالک باشند. مرجع انجام تفکیک، اداره ثبت اسناد و املاک است.

تقسیم چیست؟

تقسیم یک واژه عام تر است که شامل هرگونه جداسازی مال مشترک می شود و افراز یکی از انواع خاص آن محسوب می شود. تقسیم می تواند شامل اموال منقول و غیرمنقول باشد. به عنوان مثال، تقسیم ترکه (اموال به جا مانده از متوفی) که ممکن است شامل هر دو نوع مال باشد، تحت عنوان تقسیم قرار می گیرد. در تقسیم، هدف اصلی پایان دادن به حالت اشاعه و جداسازی سهم هر شریک است. این کار می تواند با توافق همه شرکا انجام شود (تقسیم تراضی) یا در صورت عدم توافق، از طریق مراجع قانونی (افراز یا دستور فروش) صورت گیرد. بنابراین، افراز را می توان نوعی تقسیم مال غیرمنقول مشاع دانست.

برای روشن تر شدن تفاوت ها، جدول زیر را مشاهده کنید:

ویژگی	افراز	تفکیک	تقسیم
هدف اصلی	جداسازی سهم شرکا و پایان دادن به اشاعه	تجزیه ملک به قطعات کوچکتر (با یا بدون هدف جداسازی سهم)	پایان دادن به حالت اشتراک در اموال مشترک (اعم از منقول و غیرمنقول)
محدودیت	مخصوص اموال غیرمنقول مشاع	مخصوص اموال غیرمنقول	شامل اموال منقول و غیرمنقول
مراجع صلاحیت دار	اداره ثبت یا دادگاه	اداره ثبت	دادگاه (و در مواردی توافق)
نیاز به رضایت همه شرکا	خیر (با درخواست یک شریک نیز قابل انجام است)	بله (برای ثبت قطعات جدید به نام مالکین)	بله (در صورت تقسیم تراضی)، خیر (در صورت افراز یا دستور فروش از دادگاه)

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع: دادگاه یا اداره ثبت؟

یکی از مهمترین گام ها در مسیر افراز ملک مشاع، شناسایی مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست است. این انتخاب، بسته به شرایط ثبتی ملک و وضعیت شرکا، بین اداره ثبت اسناد و املاک و دادگاه عمومی حقوقی متغیر خواهد بود. اشتباه در انتخاب مرجع می تواند منجر به طولانی شدن بی مورد فرآیند و صرف هزینه های اضافی شود.

چه زمانی باید به اداره ثبت مراجعه کنیم؟

اداره ثبت اسناد و املاک در شرایطی خاص صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را دارد. این شرایط معمولاً به سادگی و شفافیت وضعیت ثبتی ملک باز می گردد:

• اتمام جریان ثبتی ملک: مهمترین شرط این است که عملیات ثبتی ملک به طور کامل پایان یافته و سند مالکیت برای آن صادر شده باشد. یعنی ملک در دفتر املاک ثبت شده و هیچگونه سابقه ثبتی معارض یا جریان ثبتی نیمه کاره ای وجود نداشته باشد.
• عدم وجود محجور یا غایب: تمامی شرکای ملک باید دارای اهلیت قانونی باشند؛ یعنی هیچ یک از شرکا محجور (مانند صغیر یا مجنون) یا غایب مفقودالاثر نباشند. در صورت وجود چنین شریکی، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی نخواهد داشت.
• عدم وجود سند مالکیت معارض: ملک نباید دارای سند مالکیت معارض باشد. در صورت وجود تعارض، تا زمان رفع آن، اداره ثبت اقدامی برای افراز انجام نمی دهد.

مزیت مراجعه به اداره ثبت، سرعت و سادگی نسبی فرآیند در مقایسه با دادگاه و همچنین کمتر بودن هزینه ها است.

چه زمانی باید به دادگاه مراجعه کنیم؟ (تمرکز اصلی مقاله)

در بسیاری از موارد، شرایطی پیش می آید که اداره ثبت از رسیدگی به درخواست افراز امتناع می کند. در چنین مواقعی، مرجع صالح برای رسیدگی به افراز، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود. آگاهی از این شرایط برای متقاضیان نمونه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه ضروری است:

• ملک دارای سابقه ثبتی نباشد یا جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد: اگر ملک هنوز در دفتر املاک ثبت نشده یا مراحل ثبت آن به پایان نرسیده باشد (مانند زمانی که فقط یک اظهارنامه ثبتی ارائه شده)، دادگاه صلاحیت رسیدگی دارد.
• یکی از شرکا محجور (صغیر یا مجنون) یا غایب مفقودالاثر باشد: همانطور که اشاره شد، وجود شریک محجور یا غایب مفقودالاثر، صلاحیت اداره ثبت را سلب می کند و پرونده به دادگاه ارجاع داده می شود تا با نظارت قیم یا وکیل قانونی، از حقوق این افراد صیانت شود.
• بین شرکا در خصوص افراز توافق وجود نداشته باشد: این یکی از شایع ترین دلایل مراجعه به دادگاه است. اگر یک یا چند شریک با افراز ملک مخالفت کنند یا بر سر نحوه تقسیم به توافق نرسند، تنها راهکار قانونی طرح دعوا در دادگاه است.
• وجود سند مالکیت معارض: تا زمانی که تعارض اسناد مالکیت رفع نشود، نه اداره ثبت و نه دادگاه رأی به افراز نمی دهند، اما در برخی مراحل ابتدایی، دادگاه ممکن است برای بررسی وضعیت، ورود پیدا کند.
• ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود و نیاز به دستور فروش باشد: اگر پس از بررسی های کارشناسی، ملک از نظر فنی یا قانونی قابلیت افراز و تقسیم به قطعات مجزا را نداشته باشد (مثلاً بسیار کوچک باشد)، دادگاه به جای حکم افراز، دستور فروش ملک از طریق مزایده را صادر می کند و ثمن حاصله بین شرکا تقسیم می شود.

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع به صراحت بیان می دارد: ملکی که به موجب تصمیم قطعی، غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هریک از شرکاء و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود. این ماده، مبنای حقوقی اصلی برای مراجعه به دادگاه در شرایط خاص و به ویژه در صورت غیرقابل افراز بودن ملک است.

مراحل درخواست افراز ملک مشاع از دادگاه (گام به گام)

فرآیند درخواست افراز ملک مشاع از دادگاه، یک مسیر حقوقی چند مرحله ای است که نیاز به دقت و پیگیری دارد. آگاهی از این مراحل می تواند به متقاضیان در آماده سازی و طی کردن این راه کمک شایانی کند.

گام اول: تهیه مدارک لازم

پیش از هر اقدامی، جمع آوری کامل و دقیق مدارک مورد نیاز از اهمیت بالایی برخوردار است. این مدارک، اساس و بنیان پرونده حقوقی شما را تشکیل می دهند و نقص در هر یک می تواند منجر به تأخیر در رسیدگی یا رد دادخواست شود.

• سند مالکیت ملک مشاع: اصل یا کپی مصدق (تأیید شده) سند رسمی ملک که نشان دهنده مالکیت مشاعی خواهان و خواندگان است.
• استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک: نامه ای از اداره ثبت محل وقوع ملک که وضعیت ثبتی ملک، از جمله سوابق، مالکان فعلی و میزان سهم آن ها را مشخص می کند.
• گواهی عدم افراز از اداره ثبت (در صورت وجود): اگر قبلاً به اداره ثبت مراجعه کرده اید و آن مرجع به دلیل عدم صلاحیت یا غیرقابل افراز بودن، از رسیدگی امتناع کرده باشد، این گواهی به عنوان دلیلی برای صلاحیت دادگاه محسوب می شود.
• گواهی حصر وراثت (برای ملک مشاع موروثی): اگر ملک از طریق ارث به شما و سایر شرکا رسیده است، ارائه این گواهی برای اثبات وراثت و سهم هر یک از ورثه الزامی است.
• کپی مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان و خواندگان: ارائه مدارک هویتی تمامی طرفین دعوا.
• نقشه تفکیکی (در صورت وجود): اگر نقشه ای از وضعیت ملک یا پیشنهادی برای تفکیک آن تهیه شده باشد، می تواند به دادگاه در درک بهتر موضوع کمک کند.
• وکالتنامه رسمی (در صورت داشتن وکیل): اگر تصمیم به استفاده از وکیل گرفته اید، وکالتنامه رسمی او باید ضمیمه دادخواست شود.

گام دوم: تنظیم دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه

تنظیم صحیح دادخواست، قلب فرآیند دادرسی است. یک دادخواست دقیق و کامل، مسیر رسیدگی را هموار می کند. نمونه دادخواست در بخش بعدی به تفصیل ارائه خواهد شد، اما نکات مهم نگارشی عبارتند از:

• مشخصات خواهان: نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، نشانی و شماره تماس.
• مشخصات خوانده: اطلاعات دقیق تمامی شرکا (خواندگان) باید درج شود. در صورت عدم اطلاع از نشانی دقیق، می توان از طریق دادگاه استعلام کرد.
• تعیین خواسته: باید به روشنی بیان شود: صدور حکم افراز ملک مشاع (و در صورت عدم امکان، صدور دستور فروش).
• دلایل و منضمات: فهرست دقیقی از تمامی مدارکی که در گام اول تهیه شده است، باید ذکر شود.
• شرح دادخواست: در این بخش، باید موضوع به صورت واضح و منطقی تبیین شود. چرایی مالکیت مشاعی، عدم امکان افراز از طریق اداره ثبت (با ذکر دلیل)، عدم توافق شرکا، و درخواست نهایی از دادگاه باید به زبانی حقوقی و مستدل بیان شود. تأکید بر عدم توافق و دشواری های ناشی از ادامه شراکت می تواند به دادگاه در درک موقعیت کمک کند.

گام سوم: ثبت دادخواست و پرداخت هزینه های دادرسی

پس از تنظیم دادخواست و پیوست کردن مدارک، باید به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست را ثبت نمایید. در این مرحله، هزینه های دادرسی که بر اساس ارزش خواسته (معمولاً غیرمالی یا بر اساس ارزش معاملاتی ملک) تعیین می شود، باید پرداخت گردد. رسید پرداخت هزینه ها نیز ضمیمه پرونده خواهد شد.

گام چهارم: استعلام از اداره ثبت

دادگاه پس از ثبت دادخواست، معمولاً برای اطلاع از آخرین وضعیت ثبتی ملک و احراز صلاحیت خود، از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک استعلام می گیرد. این استعلام شامل مواردی مانند مالکیت، سوابق ثبتی، و وجود یا عدم وجود سند معارض است.

گام پنجم: ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری

اگر دادگاه صلاحیت خود را احراز و ملک را قابل افراز بداند، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری (معمولاً در رشته امور ثبتی یا نقشه برداری) ارجاع می دهد. وظایف کارشناس عبارتند از:

• بازدید از ملک: کارشناس از ملک بازدید کرده و ابعاد، مساحت، حدود و اوصاف آن را بررسی می کند.
• بررسی قابل افراز بودن: مهمترین وظیفه کارشناس، تشخیص قابلیت افراز ملک است. یعنی آیا می توان ملک را به قطعات مجزا تقسیم کرد، به طوری که هر قطعه از نظر کاربری و ارزش، متناسب با سهم شرکا باشد و ارزش کلی ملک را کاهش ندهد.
• تهیه گزارش کارشناسی و نقشه: در صورت قابل افراز بودن، کارشناس نقشه ای از قطعات پیشنهادی افراز را تهیه و گزارشی جامع از نحوه افراز و تخصیص سهام به دادگاه ارائه می دهد. در این مرحله ممکن است از نقشه بردار ثبت نیز برای تطبیق نقشه ها با سوابق ثبتی کمک گرفته شود.
• اعتراض به نظریه کارشناس: هر یک از طرفین دعوا می توانند ظرف مهلت مقرر (معمولاً یک هفته) به نظریه کارشناس اعتراض کنند. در این صورت، دادگاه ممکن است امر را به هیئت سه نفره یا پنج نفره کارشناسان ارجاع دهد.

گام ششم: صدور رأی دادگاه

پس از دریافت نظریه کارشناسی (و در صورت لزوم، نظریه هیئت کارشناسی) و بررسی اعتراضات احتمالی، دادگاه اقدام به صدور رأی می کند. رأی دادگاه می تواند یکی از موارد زیر باشد:

• حکم افراز: در صورتی که ملک قابل افراز باشد، دادگاه حکم به افراز ملک مطابق با نظریه کارشناسی صادر می کند.
• دستور فروش: اگر ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، دادگاه به استناد ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، دستور فروش ملک از طریق مزایده را صادر می کند و مبلغ حاصله طبق سهم الارث یا سهم الشرکه بین مالکان تقسیم می شود.

گام هفتم: اجرای حکم (پیگیری مراحل اجرایی)

پس از صدور رأی قطعی مبنی بر افراز یا دستور فروش، متقاضی باید مراحل اجرایی آن را پیگیری کند. در صورت حکم افراز، اقدامات لازم برای ثبت قطعات جدید و صدور سند مالکیت مستقل برای هر شریک انجام می شود. در صورت دستور فروش، ملک از طریق مزایده به فروش رسیده و وجوه حاصله به حساب شرکا واریز می گردد.

گام هشتم: تجدیدنظرخواهی

رأی صادره از دادگاه بدوی (شهرستان) در مهلت مقرر (معمولاً ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ) قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است. متقاضیان باید با دقت مهلت های قانونی را رعایت کنند تا حق اعتراض آن ها تضییع نشود.

افراز ملک مشاع از طریق دادگاه، اغلب مسیری پر پیچ و خم و نیازمند صبوری و دانش حقوقی است. موفقیت در این فرآیند به دقت در تهیه مدارک و تنظیم دادخواست، و همچنین پیگیری مستمر مراحل دادرسی بستگی دارد.

نمونه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه

در این بخش، یک نمونه کامل و تشریحی از دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه ارائه می شود. این نمونه می تواند به عنوان الگویی برای متقاضیان و وکلای جوان مورد استفاده قرار گیرد.

عنوان: دادخواست صدور حکم افراز ملک مشاع (و در صورت عدم امکان، صدور دستور فروش)

مشخصات خواهان:

نام و نام خانوادگی: [نام کامل خواهان]

نام پدر: [نام پدر خواهان]

کد ملی: [کد ملی خواهان]

نشانی: [نشانی دقیق و کامل خواهان (مثلاً: تهران، خیابان انقلاب، کوچه…، پلاک…، طبقه…، واحد…)]

شماره تماس: [شماره تماس خواهان]

مشخصات خوانده:

[توضیح: تمامی شرکای ملک مشاع که قصد افراز از آن ها را دارید، باید به عنوان خوانده معرفی شوند. در صورت تعدد خواندگان، اطلاعات هر یک را به همین ترتیب وارد کنید.]

نام و نام خانوادگی: [نام کامل خوانده ۱]

نام پدر: [نام پدر خوانده ۱]

کد ملی: [کد ملی خوانده ۱]

نشانی: [نشانی دقیق و کامل خوانده ۱]

شماره تماس: [شماره تماس خوانده ۱ (در صورت اطلاع)]

نام و نام خانوادگی: [نام کامل خوانده ۲]

نام پدر: [نام پدر خوانده ۲]

کد ملی: [کد ملی خوانده ۲]

نشانی: [نشانی دقیق و کامل خوانده ۲]

شماره تماس: [شماره تماس خوانده ۲ (در صورت اطلاع)]

نماینده یا وکیل: (در صورت وجود وکیل)

نام و نام خانوادگی: [نام کامل وکیل/نماینده قانونی]

نشانی: [نشانی دفتر وکیل/نماینده قانونی]

شماره تماس: [شماره تماس دفتر وکیل/نماینده قانونی]

تعیین خواسته:

صدور حکم افراز ملک مشاع به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] و در صورت عدم امکان افراز، صدور دستور فروش ملک مذکور از طریق مزایده و تقسیم ثمن حاصله میان شرکا مطابق قانون.

دلائل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند رسمی مالکیت به شماره [شماره سند] (یا بنچاق).
2. تصویر مصدق گواهی حصر وراثت به شماره [شماره گواهی] صادره از [مرجع صادرکننده] (در صورت موروثی بودن ملک).
3. استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک (قابل تهیه توسط دادگاه).
4. تصویر مصدق گواهی عدم افراز از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] (در صورت مراجعه قبلی به اداره ثبت و امتناع آن مرجع).
5. تصویر مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان.
6. نقشه تفکیکی (در صورت وجود).
7. وکالتنامه (در صورت وجود وکیل).
8. سایر مدارک مثبته حسب مورد.

شرح دادخواست:

ریاست محترم مجتمع قضایی [نام شهرستان مربوطه]

با سلام و احترام،

احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] به موجب سند رسمی مالکیت شماره [شماره سند] تنظیمی در دفترخانه شماره [شماره دفترخانه] شهرستان [نام شهرستان]، مالک [تعداد دانگ] دانگ مشاع از یک قطعه ملک با پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] می باشم. [توضیح در مورد نوع ملک، مثلاً: این ملک یک قطعه زمین مسکونی / کشاورزی / تجاری به مساحت تقریبی (…) متر مربع است که حدود و ابعاد آن در سند مالکیت رسمی و کروکی پیوست مشخص است.]

همانطور که مستحضرید، ملک مذکور به صورت مشاع بین اینجانب و خواندگان محترم [نام خواندگان] مشترک است. متأسفانه، ادامه شراکت در ملک مزبور، به دلیل [ذکر دلایل عدم امکان ادامه شراکت، مثلاً: عدم توافق بر نحوه بهره برداری و اداره ملک، اختلاف بر سر تعمیرات و هزینه ها، تمایل اینجانب به تفکیک و استفاده مستقل از سهم خود، بروز اختلافات عدیده و تضییع حقوق ناشی از ادامه اشاعه]، موجب بروز مشکلات و عدم بهره برداری مفید از ملک شده است. [اگر به اداره ثبت مراجعه کرده اید و امتناع کرده اند، حتماً ذکر کنید: اینجانب پیش از این جهت افراز به اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] مراجعه نمودم، لیکن آن مرجع به موجب گواهی شماره (…) مورخ (…) (که کپی مصدق آن ضمیمه است)، به دلیل (…) از رسیدگی امتناع نمود.]

نظر به اینکه [توضیح دلیل صلاحیت دادگاه، مثلاً: جریان ثبتی ملک به اتمام نرسیده است / یکی از شرکا (آقای/خانم …) محجور / غایب مفقودالاثر می باشد / بین شرکا در خصوص نحوه افراز توافق حاصل نشده است و امکان افراز از طریق اداره ثبت وجود ندارد] و با توجه به اینکه حق هر شریک در هر زمان، درخواست تقسیم مال مشاع است، مطابق با ماده ۵۸۹ قانون مدنی و ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، اینجانب تقاضای رسیدگی و صدور حکم افراز ملک مشاع مذکور را از محضر محترم دادگاه دارم.

در صورت عدم امکان افراز فیزیکی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری، با عنایت به اینکه ادامه اشاعه منجر به تضییع حقوق اینجانب و عدم امکان بهره برداری از ملک گردیده است، تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع از طریق مزایده، طبق قانون و تقسیم ثمن حاصله میان شرکا، متناسب با سهم هر یک، مورد استدعاست.

با تقدیم احترام و تشکر فراوان.

تاریخ: [تاریخ تنظیم دادخواست]

امضاء خواهان: [امضاء خواهان]

نکات مهم نگارشی در شرح دادخواست:

• رعایت دقت: تمامی اطلاعات مربوط به ملک و شرکا باید به دقت و بدون اشتباه وارد شوند.
• استفاده از اصطلاحات حقوقی صحیح: در متن دادخواست، حتی الامکان از اصطلاحات حقوقی رایج و صحیح استفاده شود تا خوانایی و اعتبار حقوقی آن افزایش یابد.
• شفافیت در بیان موضوع: شرح دادخواست باید به گونه ای باشد که قاضی محترم بتواند به روشنی ماهیت دعوا و خواسته خواهان را درک کند.
• استناد به قوانین: ارجاع به مواد قانونی مرتبط (مانند مواد ۵۸۹ قانون مدنی و ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع) به دادخواست اعتبار حقوقی بیشتری می بخشد.

مدارک لازم برای تنظیم و ارائه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه

همانطور که پیش تر اشاره شد، تکمیل بودن مدارک، نقش بسزایی در سرعت و صحت رسیدگی به پرونده افراز دارد. هر یک از این مدارک، گواه مستندی بر ادعای خواهان و وضعیت قانونی ملک است.

لیست جامع و دقیق مدارک به همراه توضیحات تکمیلی:

مدارک مورد نیاز	توضیحات تکمیلی
تصویر مصدق سند مالکیت	اصل سند مالکیت یا کپی برابر اصل شده آن که نشان دهنده مالکیت مشاعی خواهان و سایر شرکا (خواندگان) بر ملک مورد نظر است. در صورت وجود چندین سند برای ملک، تمامی آن ها باید ارائه شود.
تصویر مصدق گواهی حصر وراثت	مخصوص املاک موروثی. این گواهی مشخص می کند که چه کسانی ورثه متوفی هستند و سهم هر یک از آن ها از ماترک (از جمله ملک مشاع) چقدر است.
استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک	این مدرک معمولاً توسط خود دادگاه از اداره ثبت محل وقوع ملک اخذ می شود و اطلاعات جامعی از وضعیت ثبتی ملک، سوابق مالکیت، و وجود یا عدم وجود سند معارض را ارائه می دهد.
تصویر مصدق گواهی عدم افراز از اداره ثبت	در صورتی که قبلاً برای افراز به اداره ثبت مراجعه کرده اید و آن مرجع به دلایلی از افراز امتناع ورزیده است، این گواهی دلیلی بر صلاحیت دادگاه برای رسیدگی به موضوع خواهد بود.
تصویر مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان و خواندگان	ارائه مدارک هویتی برابر اصل شده تمامی طرفین دعوا. برای خواندگانی که اطلاعات هویتی کامل آن ها در دسترس نیست، دادگاه می تواند استعلام لازم را انجام دهد.
نقشه تفکیکی یا کروکی ملک	اگر نقشه ای از ملک موجود است یا خود متقاضی پیشنهادی برای تقسیم آن دارد، می تواند آن را ضمیمه دادخواست کند. این نقشه می تواند به کارشناس دادگستری در مرحله بعدی کمک کند.
وکالتنامه رسمی	در صورتی که متقاضی برای پیگیری پرونده از وکیل دادگستری کمک گرفته باشد، وکالتنامه معتبر او باید ضمیمه دادخواست شود.
سایر مدارک مثبته	هرگونه مدرک یا سند دیگری که به اثبات ادعای خواهان و روشن شدن وضعیت ملک کمک کند (مثلاً اقرارنامه های قبلی، توافق نامه های نانوشته بین شرکا).

نکات مهم در تهیه و ارائه مدارک:

• کپی مصدق: تمامی مدارک باید کپی مصدق (برابر اصل شده) باشند. این کار معمولاً در دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می شود.
• تعداد نسخ: دادخواست و تمامی مدارک پیوست باید به تعداد خواندگان به علاوه یک نسخه (برای دادگاه) تهیه و ارائه شود.
• دقت در اطلاعات: اطمینان حاصل کنید که تمامی اطلاعات موجود در مدارک با واقعیت مطابقت دارند و هیچ اشتباهی در آن ها وجود ندارد.

هزینه های افراز ملک مشاع از طریق دادگاه

مراجعه به دادگاه برای افراز ملک مشاع، مستلزم پرداخت هزینه هایی است که آگاهی از آن ها برای برنامه ریزی مالی متقاضیان ضروری است. این هزینه ها بسته به مراحل و پیچیدگی پرونده متغیر خواهند بود.

هزینه دادرسی:

هزینه دادرسی برای دعوای افراز ملک مشاع، به طور کلی در دسته دعاوی غیرمالی قرار می گیرد. این هزینه شامل مبلغ ثابتی است که در زمان ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی پرداخت می شود. اگرچه دعوا ماهیتاً مالی به نظر می رسد، اما از آنجا که هدف اصلی آن تعیین وضعیت مالکیت و جداسازی سهم است نه مطالبه وجه، لذا در زمره دعاوی غیرمالی محسوب می گردد. با این حال، در برخی شرایط خاص و در صورت نیاز به تعیین بهای خواسته، دادگاه ممکن است ارزش معاملاتی ملک را برای تعیین دقیق تر هزینه دادرسی مد نظر قرار دهد.

هزینه کارشناسی:

مهمترین بخش هزینه ها، مربوط به دستمزد کارشناس رسمی دادگستری است. کارشناس برای بازدید از ملک، بررسی قابلیت افراز، و تهیه نقشه و گزارش کارشناسی، حق الزحمه ای دریافت می کند که بر اساس تعرفه های مصوب کانون کارشناسان رسمی دادگستری و بسته به مساحت، نوع ملک، و پیچیدگی کار تعیین می شود. این هزینه معمولاً از سوی خواهان پرداخت می گردد، اما در نهایت، پس از صدور رأی قطعی، می تواند به نسبت سهم هر یک از شرکا تقسیم و از آن ها مطالبه شود.

هزینه وکیل (در صورت استفاده):

در صورتی که متقاضی تصمیم بگیرد از خدمات وکیل متخصص استفاده کند، باید حق الوکاله وکیل را نیز بپردازد. حق الوکاله بر اساس توافق بین وکیل و موکل، پیچیدگی پرونده، و مراحل دادرسی تعیین می شود و می تواند به صورت درصدی از ارزش ملک یا مبلغ ثابت باشد. استفاده از وکیل، هرچند هزینه بر است، اما می تواند با توجه به دانش و تجربه حقوقی وکیل، سرعت و دقت فرآیند را افزایش داده و از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کند.

چه کسی هزینه ها را پرداخت می کند؟

در ابتدا، هزینه های دادرسی و کارشناسی توسط خواهان پرداخت می شود. اما بر اساس اصول حقوقی، این هزینه ها در نهایت جزو هزینه های دعوا محسوب شده و دادگاه می تواند در رأی نهایی، حکم به تقسیم هزینه ها به نسبت سهم هر یک از شرکا یا محکوم کردن طرف بازنده به پرداخت آن صادر کند. البته پرداخت حق الوکاله وکیل معمولاً بر عهده موکل است، مگر اینکه در توافقی خاص، طرفین به نحو دیگری عمل کرده باشند.

مدت زمان افراز ملک مشاع از دادگاه

تعیین زمان دقیق برای اتمام فرآیند افراز ملک مشاع از دادگاه دشوار است، چرا که این فرآیند تحت تأثیر عوامل متعددی قرار دارد. با این حال، می توان یک برآورد تقریبی از زمان لازم ارائه داد و به عوامل مؤثر بر آن اشاره کرد.

عوامل مؤثر بر طولانی شدن فرآیند:

• تعداد شرکا و میزان توافق آن ها: هرچه تعداد شرکا بیشتر باشد و اختلافات و عدم توافق آن ها عمیق تر، فرآیند دادرسی طولانی تر خواهد شد. اگر شرکا نسبت به نظریه کارشناس اعتراض کنند یا در مراحل مختلف سنگ اندازی کنند، زمان رسیدگی افزایش می یابد.
• پیچیدگی ملک: نوع و وضعیت ملک (مثلاً زمین زراعی، تجاری، مسکونی)، ابعاد و موقعیت آن، وجود تأسیسات مشترک، و سایر ویژگی های فنی می تواند در پیچیدگی کار کارشناسی و در نتیجه طولانی شدن فرآیند مؤثر باشد.
• اعتراضات و تجدیدنظرخواهی: هر یک از طرفین دعوا حق اعتراض به نظریه کارشناس و همچنین تجدیدنظرخواهی از رأی دادگاه بدوی را دارند. این اعتراضات و مراحل تجدیدنظرخواهی، به خودی خود زمان بر هستند.
• حجم کاری دادگاه: حجم بالای پرونده ها در شعب دادگاه ها نیز می تواند منجر به تأخیر در تعیین اوقات رسیدگی و صدور رأی شود.
• وضعیت ثبتی ملک: اگر ملک دارای سوابق ثبتی پیچیده، سند معارض، یا نیاز به استعلامات مکرر باشد، این مسائل بر طولانی شدن فرآیند می افزاید.

برآورد تقریبی زمان:

با در نظر گرفتن عوامل فوق، می توان گفت که فرآیند افراز ملک مشاع از دادگاه، در یک حالت خوشبینانه، حداقل ۶ ماه تا یک سال به طول می انجامد. در پرونده های پیچیده تر با تعداد شرکای زیاد، اختلافات شدید، یا نیاز به چندین مرحله کارشناسی و تجدیدنظرخواهی، این زمان می تواند تا ۲ سال یا بیشتر نیز افزایش یابد.

مدت زمان فوق صرفاً یک برآورد است و هر پرونده شرایط خاص خود را دارد. مشاوره با یک وکیل متخصص که با رویه های دادگاه های محلی و پیچیدگی های مربوط به املاک آشناست، می تواند در ارائه برآوردی دقیق تر و همچنین مدیریت زمان فرآیند مؤثر باشد.

موارد خاص در افراز ملک مشاع از طریق دادگاه

افراز ملک مشاع همیشه به یک شکل یکسان انجام نمی شود و در برخی موارد، شرایط خاصی پیش می آید که رویه حقوقی را تحت تأثیر قرار می دهد. شناخت این موارد خاص برای متقاضیان نمونه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه حیاتی است.

افراز ملک مشاع موروثی:

یکی از رایج ترین انواع مالکیت مشاعی، مربوط به املاکی است که از طریق ارث به ورثه می رسند. در این حالت، تمام ورثه به نسبت سهم الارارث خود، در تک تک اجزای ملک متوفی شریک هستند. برای افراز ملک مشاع موروثی، علاوه بر مدارک عمومی، ارائه «گواهی حصر وراثت» از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است. این گواهی، مشخص کننده وراث قانونی و سهم هر یک از آن هاست. اگر در میان ورثه، فرد محجور (مانند صغیر) یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد، همانطور که پیشتر اشاره شد، مرجع صالح برای افراز دادگاه خواهد بود و در فرآیند دادرسی، نماینده قانونی (ولی، قیم، یا امین) از حقوق این افراد دفاع خواهد کرد.

افراز ملک مشاع کشاورزی:

املاک کشاورزی به دلیل کاربری خاص و قوانین مربوط به حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، از پیچیدگی های بیشتری در افراز برخوردارند. قوانین مربوط به جهاد کشاورزی، معمولاً محدودیت هایی را برای تقسیم اراضی کشاورزی به قطعات بسیار کوچک (خُرد شدن اراضی) اعمال می کنند تا از بین رفتن راندمان تولید و تغییر کاربری غیرمجاز جلوگیری شود. در نتیجه، در بسیاری از موارد، افراز فیزیکی اراضی کشاورزی به قطعات کوچک، ممکن است از سوی کارشناس دادگستری غیرممکن تشخیص داده شود و دادگاه به جای افراز، دستور فروش آن را