متن قرارداد فروش ملک

هنگامی که سخن از معامله ملک به میان می آید، متن قرارداد فروش ملک، سندی است که سرنوشت یکی از بزرگ ترین تصمیمات مالی و زندگی افراد را رقم می زند. این قرارداد که در عرف حقوقی اغلب با نام «مبایعه نامه» شناخته می شود، به مثابه ستون فقرات هر معامله ملکی عمل می کند و مسیر انتقال مالکیت را از لحظه توافق تا ثبت رسمی سند، روشن و مطمئن می سازد.

معامله ملک، چه خرید باشد و چه فروش، فراتر از یک مبادله ساده پول و دارایی است؛ ورود به فصلی جدید در زندگی است که با امیدها و انتظارات فراوان همراه می شود. در این سفر مهم، یک قرارداد فروش ملک دقیق و جامع، نقش یک راهنمای دانا و محافظی قدرتمند را ایفا می کند. این سند، با جزئیات حقوقی خود، نه تنها چارچوب اصلی معامله را مشخص می سازد، بلکه حقوق و تعهدات هر یک از طرفین را به وضوح بیان کرده و از بروز ابهامات و اختلافات احتمالی در آینده پیشگیری می کند. هر بخش از این قرارداد، از مشخصات دقیق ملک گرفته تا نحوه پرداخت ثمن و شروط فسخ، داستانی از دقت و مراقبت را روایت می کند تا معامله کنندگان با اطمینان خاطر گام بردارند و از تلخی های ناشی از بی احتیاطی در امان بمانند.

مفهوم و ماهیت قرارداد فروش ملک در حقوق ایران

در نظام حقوقی ایران، قرارداد فروش ملک از اهمیت ویژه ای برخوردار است و مبنای قانونی آن در قانون مدنی کشورمان قرار دارد. این قرارداد به عنوان یکی از رایج ترین عقود، پیچیدگی های خاص خود را دارد که درک درست ماهیت و ارکان آن برای هر دو طرف معامله ضروری است.

قرارداد فروش ملک چیست؟ (مبایعه نامه)

قرارداد فروش ملک که به آن «مبایعه نامه» نیز گفته می شود، یک عقد لازم است که به موجب آن، مالکیت یک مال (در اینجا ملک) در ازای دریافت مبلغی معین (ثمن) از فروشنده به خریدار منتقل می شود. این عقد بر اساس ماده ۳۳۸ قانون مدنی تعریف شده و دارای ارکان اساسی است: ایجاب (پیشنهاد فروش از سوی فروشنده)، قبول (پذیرش خرید از سوی خریدار)، مبیع (مال مورد معامله یا همان ملک) و ثمن (بهای ملک). با امضای مبایعه نامه، مالکیت عرفی ملک به خریدار منتقل می گردد و فروشنده متعهد می شود که در آینده ای مشخص، سند رسمی ملک را نیز به نام خریدار منتقل کند. این تعهد به انتقال سند رسمی، یکی از مهم ترین آثار حقوقی مبایعه نامه محسوب می شود و به خریدار این حق را می دهد که در صورت عدم همکاری فروشنده، از طریق مراجع قضایی، الزام او را به تنظیم سند رسمی مطالبه کند. بنابراین، مبایعه نامه نه تنها یک توافق اولیه، بلکه خود یک عقد بیع کامل است که آثار حقوقی قاطع و لازم الاجرا دارد و نباید آن را دست کم گرفت.

تفاوت اساسی قولنامه و مبایعه نامه

یکی از رایج ترین اشتباهات و ابهامات در معاملات ملکی، خلط مفهوم «قولنامه» و «مبایعه نامه» است. در حالی که این دو اصطلاح در عرف به جای یکدیگر به کار می روند، اما از نظر حقوقی تفاوت های مهمی دارند که درک آن ها می تواند سرنوشت یک معامله را تغییر دهد. «قولنامه» به معنای واقعی کلمه، یک «تعهد به فروش» یا «پیش قرارداد» است. در قولنامه، طرفین صرفاً به یکدیگر تعهد می دهند که در آینده معامله ای را انجام دهند و این سند، خود به تنهایی، انتقال مالکیت را در پی ندارد. به عبارت دیگر، فروشنده با امضای قولنامه، قول می دهد که در زمانی مشخص، ملک را به خریدار بفروشد و خریدار نیز قول می دهد که آن را بخرد. اما «مبایعه نامه» به منزله «عقد بیع کامل» است. با امضای مبایعه نامه، مالکیت ملک به صورت عرفی (نه لزوماً رسمی) به خریدار منتقل می شود و او را مالک ملک می شناسند، هرچند ممکن است هنوز سند رسمی به نام او نشده باشد. این تمایز در دعاوی حقوقی از اهمیت حیاتی برخوردار است؛ در قولنامه، حق اصلی، مطالبه انجام تعهد است، اما در مبایعه نامه، مطالبه تنظیم سند رسمی و احیاناً تحویل ملک. بسیاری از اختلافات از همین عدم درک تفاوت ها نشأت می گیرد.

قرارداد کتبی، رسمی و دستی: کدام معتبرتر است؟

در دنیای معاملات ملکی، سه نوع اصلی قرارداد از نظر شکل نگارش وجود دارد: سند رسمی، سند عادی (که خود شامل مبایعه نامه و قولنامه می شود) و قرارداد دستی. سند رسمی، سندی است که در دفاتر اسناد رسمی و با رعایت تشریفات قانونی تنظیم می شود و دارای قدرت اثباتی بسیار بالا و لازم الاجرا است. مزیت اصلی سند رسمی، آن است که قابل انکار و تردید نیست و در مراجع قضایی به راحتی پذیرفته می شود. سند عادی، سندی است که خارج از دفاتر اسناد رسمی و بین طرفین یا در بنگاه های املاک تنظیم می شود. مبایعه نامه ها و قولنامه هایی که در بنگاه املاک با کد رهگیری یا بدون آن تنظیم می شوند، نمونه ای از سند عادی هستند. این اسناد نیز اعتبار حقوقی دارند و می توانند مبنای دعاوی حقوقی قرار گیرند، اما ممکن است نیاز به اثبات بیشتری داشته باشند. قرارداد دستی، نوعی سند عادی است که توسط خود طرفین و بدون دخالت بنگاه یا دفترخانه نوشته می شود. قولنامه دستی نیز در صورت داشتن شرایط اساسی صحت معامله (قصد، رضا، اهلیت طرفین، معلوم و معین بودن مورد معامله و جهت مشروع)، معتبر است، اما به دلیل سادگی و عدم رعایت ظرافت های حقوقی، ریسک بیشتری دارد. کد رهگیری در مبایعه نامه های بنگاهی، به عنوان یک عامل ثبت سیستمی، اعتبار سند عادی را افزایش می دهد و از معامله یک ملک به چندین نفر جلوگیری می کند، اما عدم وجود آن به معنی بی اعتباری مطلق سند نیست، بلکه ممکن است اثبات آن را دشوارتر سازد.

ارکان و اجزای یک متن قرارداد فروش ملک استاندارد (ماده به ماده)

یک قرارداد فروش ملک استاندارد، مانند یک نقشه دقیق، تمامی ابعاد معامله را پوشش می دهد. هر ماده و بند در این قرارداد، مسئولیت و تعهدات مشخصی را برای طرفین ایجاد می کند و به آن ها کمک می کند تا با آگاهی کامل از حقوق و وظایف خود، معامله ای بی دغدغه و مطمئن را تجربه کنند. در ادامه به بررسی دقیق هر یک از این اجزا می پردازیم.

ماده ۱: طرفین معامله (مشخصات کامل خریدار و فروشنده)

ماده اول هر قرارداد فروش ملک، به معرفی کامل و دقیق خریدار و فروشنده اختصاص دارد. درج صحیح و کامل اطلاعات هویتی شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، تاریخ تولد، نشانی دقیق محل سکونت، کد پستی و شماره تماس، از اهمیت بالایی برخوردار است. این جزئیات، هویت طرفین را به طور قاطع مشخص کرده و از هرگونه ابهام یا سوءاستفاده جلوگیری می کند. در صورتی که یکی از طرفین شخص حقوقی (مانند شرکت) باشد، درج نام شرکت، شماره ثبت، شناسه ملی و نشانی دقیق آن الزامی است. اگر وکیل، ولی یا قیم به نمایندگی از طرفین قرارداد را امضا می کنند، علاوه بر مشخصات هویتی خود، باید اطلاعات موکل یا صغیر/مجنون را نیز ذکر کرده و مدارک اثبات سمت خود (مانند وکالت نامه یا گواهی قیمومیت) را ارائه دهند. در مواردی که ملک دارای چند مالک یا چند خریدار است، تعیین دقیق سهم و مسئولیت هر یک در قرارداد باید به وضوح قید شود تا در آینده مشکلی در زمینه تقسیم حقوق و تعهدات پیش نیاید. این ماده، پایه و اساس هر معامله ای است که بر اصل شفافیت و وضوح استوار است.

ماده ۲: مورد معامله و مشخصات آن

ماده دوم، قلب تپنده قرارداد فروش ملک است که به توصیف دقیق و کامل خود ملک می پردازد. این بخش باید با جزئیاتی نگاشته شود که هیچ گونه ابهامی باقی نماند. نوع ملک (مانند مسکونی، تجاری، اداری، زمین، آپارتمان) باید مشخص گردد. اطلاعات ثبتی ملک از جمله پلاک ثبتی اصلی و فرعی، بخش ثبتی، شماره دفتر و صفحه، برای شناسایی منحصر به فرد ملک حیاتی هستند. مساحت دقیق ملک مطابق سند مالکیت یا بر اساس توافق طرفین، در کنار آدرس کامل و دقیق (که بهتر است مطابق با قبوض خدماتی مانند آب و برق باشد)، باید ذکر شود. ملحقات و منضمات ملک نیز از اهمیت بسیاری برخوردارند؛ مواردی مانند پارکینگ، انباری، بالکن، و امتیازات آب، برق، گاز و تلفن باید به وضوح بیان شوند. همچنین، تجهیزات و منصوبات داخل ملک مانند کابینت، پکیج، کولر، شیرآلات و سایر لوازم ثابت، باید مشخص شوند که آیا بخشی از معامله هستند یا خیر. غفلت از درج دقیق این جزئیات می تواند به اختلافات جدی پس از معامله منجر شود، چرا که هر جزء کوچکی در یک ملک می تواند ارزش قابل توجهی داشته باشد.

ماده ۳: مبلغ و نحوه پرداخت ثمن معامله

ماده سوم قرارداد، به موضوع کلیدی قیمت و شیوه پرداخت آن می پردازد. در این بخش، قیمت کل ملک باید به عدد و حروف (مثلاً ریال یا تومان) به وضوح درج شود تا جای هیچ گونه تردیدی باقی نماند. نحوه پرداخت ثمن نیز باید با جزئیات کامل مشخص گردد. مبلغ پیش پرداخت، تاریخ دقیق واریز یا پرداخت آن، و همینطور جزئیات پرداخت اقساط (در صورت وجود) شامل تعداد اقساط، مبلغ هر قسط و تاریخ های مشخص پرداخت، از اهمیت بالایی برخوردارند. بخش باقیمانده ثمن که معمولاً در دفترخانه و همزمان با تنظیم سند رسمی پرداخت می شود، باید مشخص گردد که به چه صورتی (مانند چک بانکی تضمینی، سفته یا واریز به حساب) انجام خواهد شد. این ماده باید پیامدهای تأخیر خریدار در پرداخت ثمن را نیز پیش بینی کند، از جمله جرائم دیرکرد یا حق فسخ برای فروشنده. گاهی ممکن است طرفین توافق کنند که قیمت توسط شخص ثالث تعیین شود؛ در این صورت، نحوه و شرایط تعیین قیمت توسط آن شخص ثالث نیز باید به دقت قید گردد. یک برنامه پرداخت شفاف، بسیاری از نگرانی ها و مشکلات احتمالی را از بین می برد و به هر دو طرف آرامش خاطر می بخشد.

ماده ۴: شرایط مربوط به تنظیم سند رسمی انتقال

این ماده، نقطه عطفی در فرآیند انتقال مالکیت محسوب می شود و به جزئیات مربوط به تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی می پردازد. تاریخ و ساعت دقیق حضور در دفترخانه، به همراه مشخصات کامل دفترخانه (نام شهر، شماره و آدرس) باید قید شود. در این بخش، فروشنده متعهد می شود که پیش از تاریخ تنظیم سند، تمامی مفاصاحساب های لازم از جمله دارایی، شهرداری، پایان کار و عدم خلافی را اخذ و کلیه قبوض خدماتی را تسویه نماید. همچنین، فروشنده متعهد می گردد که ملک را به نام خریدار یا هر شخص دیگری که خریدار معرفی می کند، انتقال دهد. پیش بینی پیامدهای عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه از اهمیت بسیاری برخوردار است؛ گواهی عدم حضور سردفتر، امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه وجه التزام، از جمله این پیامدها هستند. تقسیم هزینه های نقل و انتقال نظیر حق الثبت، حق التحریر، مالیات و عوارض نیز باید به وضوح مشخص شود که بر عهده کدام یک از طرفین است یا به صورت بالمناصفه تقسیم می گردد. این تعهدات دقیق، اطمینان می دهد که مسیر انتقال رسمی مالکیت بدون وقفه و مشکل طی شود.

ماده ۵: شرایط تسلیم مورد معامله (تحویل ملک)

ماده پنجم قرارداد، به جنبه فیزیکی و عملی معامله، یعنی تحویل و تسلیم ملک به خریدار، می پردازد. در این بخش، تاریخ دقیق تحویل فیزیکی ملک باید به وضوح مشخص گردد. همچنین، وضعیت ملک در زمان تحویل نیز اهمیت دارد؛ آیا ملک باید کاملاً تخلیه شده تحویل شود، یا با مستأجر، یا تحت شرایط خاص دیگر؟ این موارد باید صریحاً قید شوند. فروشنده متعهد می شود که هرگونه مانع در بهره برداری کامل خریدار از ملک را برطرف کرده و ملک را بدون هیچ مشکلی به او واگذار نماید. پیامدهای تأخیر فروشنده در تحویل ملک، مانند تعیین وجه التزام روزانه، باید در این ماده گنجانده شود تا انگیزه کافی برای انجام تعهد در زمان مقرر فراهم آید. همچنین، مسئولیت فروشنده در قبال مواردی مانند مستحق للغیر درآمدن ملک (مثلاً اگر ملک در رهن، توقیف، مصادره شده یا غصبی باشد) باید به دقت مشخص گردد. هزینه های مربوط به تحویل ملک نیز باید تعیین تکلیف شود. این ماده با پرداختن به جزئیات تحویل، به خریدار اطمینان می دهد که پس از اتمام مراحل حقوقی، می تواند به راحتی و بدون دغدغه از ملک خود بهره برداری کند.

ماده ۶: سایر شروط، تعهدات و ضمانت های قراردادی

در ماده ششم، به شروط و تعهدات فرعی اما حیاتی که می تواند تأثیر بسزایی در استحکام قرارداد و پیشگیری از اختلافات داشته باشد، پرداخته می شود. یکی از مهم ترین این شروط، «اسقاط کافه خیارات» است. این شرط به معنای سلب حق فسخ قرارداد از طرفین در خصوص برخی از خیارات قانونی (مانند خیار غبن، عیب، رؤیت و تخلف از وصف) است، اما باید توجه داشت که خیار تدلیس (فریب) معمولاً قابل اسقاط نیست و فروشنده موظف است تمام واقعیت ها را درباره ملک بیان کند. «وجه التزام» نیز تعریفی مهم در این بخش پیدا می کند؛ مبلغی که به عنوان جریمه عدم انجام تعهد یا تأخیر در آن تعیین می شود و طرف متخلف باید آن را به طرف مقابل بپردازد. تعیین دقیق این مبلغ و نحوه مطالبه آن می تواند نقش بازدارنده ای ایفا کند. تعهد فروشنده به عدم انتقال ملک به شخص ثالث تا زمان تنظیم سند رسمی و ضمانت اجراهای مربوط به آن نیز از اهمیت ویژه ای برخوردار است. گاهی طرفین ترجیح می دهند برای حل و فصل اختلافات آتی، شرط داوری را در قرارداد بگنجانند که در این صورت، نحوه تعیین داور و رویه داوری باید مشخص شود. شروط خاص فسخ نیز می تواند در این ماده تعریف شود که تحت چه شرایطی هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد را پیدا می کنند. این شروط، به قرارداد انعطاف پذیری و قدرت بیشتری در مواجهه با اتفاقات پیش بینی نشده می بخشد.

ماده ۷: نسخ و تصدیق قرارداد

ماده پایانی قرارداد، به رسمیت بخشیدن و اعتبار نهایی آن اختصاص دارد. در این بخش، باید تعداد نسخ قرارداد به وضوح ذکر شود (معمولاً حداقل دو نسخه برابر و با اعتبار واحد) تا هر یک از طرفین یک نسخه از آن را در اختیار داشته باشند. امضای خریدار و فروشنده در انتهای قرارداد، نشان دهنده قبول تمامی مفاد آن است و اعتبار حقوقی به سند می بخشد. همچنین، حضور و امضای شهود، هرچند برای اعتبار یک مبایعه نامه عادی از نظر قانونی الزامی نیست، اما در صورت بروز اختلاف، می تواند به عنوان یک دلیل محکم و قرینه قوی، نقش اثباتی مهمی ایفا کند. حداقل تعداد شهود معمولاً دو نفر توصیه می شود. شهود، با امضای خود، گواهی می دهند که قرارداد در حضور آن ها و با رضایت طرفین امضا شده است. این ماده نهایی، با جمع بندی تشریفات لازم، پایانی بر فرآیند نگارش قرارداد است و آن را برای اجرا آماده می سازد. در واقع، این امضاها و تصدیق ها، مهر تأییدی بر پیمانی است که برای معامله ای بزرگ و مهم بسته شده است.

نکات حیاتی قبل، حین و بعد از تنظیم متن قرارداد فروش ملک

معامله ملک، همواره با ریسک هایی همراه است. برای کاهش این ریسک ها و اطمینان از صحت و سلامت معامله، توجه به نکات حیاتی در هر سه مرحله قبل، حین و بعد از تنظیم قرارداد، ضروری است. این نکات، مانند سپری محکم، از منافع طرفین حفاظت می کنند.

بررسی مدارک و اصالت هویت و مالکیت

قبل از هر اقدامی، بررسی دقیق مدارک هویتی طرفین معامله و اصالت مالکیت ملک از اهمیت ویژه ای برخوردار است. بسیاری از گرفتاری ها و پرونده های قضایی از بی توجهی به همین مرحله ساده آغاز می شوند. خریدار و فروشنده باید با احراز هویت دقیق یکدیگر (از طریق کارت ملی و شناسنامه)، از صحت اطلاعات هویتی اطمینان حاصل کنند. پس از آن، تطبیق مشخصات فروشنده با سند مالکیت ملک ضروری است تا از فروش مال غیر جلوگیری شود. استعلام سند از اداره ثبت اسناد و املاک، برای بررسی وضعیت ملک از نظر بازداشت، رهن، توقیف یا وقف بودن، حیاتی است. این استعلام، تصویر کاملی از وضعیت حقوقی ملک را ارائه می دهد. در معاملات مربوط به املاک ورثه ای، بررسی گواهی انحصار وراثت و کسب رضایت تمامی وراث الزامی است. این مرحله می تواند پیچیده باشد و نیاز به دقت و مشاوره حقوقی دارد. قصور در این بررسی ها می تواند به عواقب جبران ناپذیری منجر شود.

بررسی دقیق مدارک و استعلامات از مراجع رسمی، همچون چراغ راهنما در تاریکی معاملات ملکی است که مسیر امن را روشن می سازد و از افتادن در دام کلاهبرداری و اختلافات حقوقی جلوگیری می کند.

استعلامات لازم از مراجع ذی صلاح

همان طور که گفته شد، بررسی وضعیت حقوقی ملک صرفاً به سند مالکیت محدود نمی شود. خریدار هوشمند و فروشنده متعهد، باید پیش از تنظیم قرارداد، استعلامات لازم را از مراجع مختلف به عمل آورند. از شهرداری، باید مفاصاحساب عوارض نوسازی، بدهی های احتمالی و گواهی پایان کار ملک استعلام شود. این مدارک نشان می دهد که ملک از نظر ساخت و ساز و عوارض شهری در وضعیت قانونی قرار دارد. اداره دارایی، محل استعلام مالیات نقل و انتقال ملک است که باید پرداخت شود. شرکت های خدماتی مانند آب، برق، گاز و تلفن نیز باید برای تسویه بدهی های احتمالی استعلام شوند تا خریدار با بدهی های قبلی مواجه نشود. برای زمین های خارج از محدوده شهری، استعلام از دهیاری یا جهاد کشاورزی برای اطمینان از کاربری زمین و عدم وجود مشکلات مربوط به تغییر کاربری، ضروری است. این استعلامات، تصویری کامل و شفاف از تعهدات و بدهی های مرتبط با ملک ارائه می دهند و مانع از غافلگیری های ناخوشایند پس از امضای قرارداد می شوند.

پرهیز از ابهامات و کلی گویی

یکی از بزرگ ترین خطرات در تنظیم قراردادهای ملکی، استفاده از عبارات مبهم و کلی گویی است. قرارداد باید به قدری شفاف و دقیق باشد که جای هیچ گونه تفسیر یا سوءبرداشتی را باقی نگذارد. آدرس ملک، مساحت دقیق، قیمت کل و نحوه پرداخت آن، تاریخ های تعیین شده برای حضور در دفترخانه و تحویل ملک، و تمامی شروط توافق شده، باید با جزئیات کامل و بدون ابهام نگاشته شوند. در صورتی که ملک دارای مستأجر باشد یا حق انتفاعی برای شخص ثالث در نظر گرفته شده باشد، وضعیت آن باید صریحاً در قرارداد قید شود. حتی تکلیف لوازم و منصوبات داخل ملک (مانند پرده، لوستر، پکیج، کولر) که آیا جزئی از معامله هستند یا خیر، باید مشخص شود. هرچه قرارداد با جزئیات بیشتری نوشته شود، احتمال بروز اختلاف و نیاز به تفسیر کمتر خواهد بود. یک قرارداد خوب، سندی است که به تنهایی گویای تمامی توافقات و انتظارات طرفین است.

نقش متخصصین: وکیل و مشاور حقوقی و بنگاه املاک

در معامله ملک، به ویژه با توجه به پیچیدگی های حقوقی و حجم مالی بالای آن، مشورت با متخصصین نه تنها توصیه، بلکه یک ضرورت است. وکیل متخصص ملکی، با دانش حقوقی خود، می تواند قرارداد را با در نظر گرفتن تمامی جنبه های قانونی تنظیم یا بررسی کند، حقوق شما را تضمین کرده و از بروز مشکلات حقوقی پیشگیری نماید. حضور یک وکیل می تواند به شما اطمینان دهد که از تمامی حقوق خود مطلع هستید و هیچ یک از تعهدات پنهان را نادیده نگرفته اید. مشاورین املاک معتبر نیز با ارائه خدمات ثبت سیستمی و دریافت کد رهگیری، به معامله اعتبار بیشتری می بخشند و از فروش ملک به چندین نفر جلوگیری می کنند. انتخاب یک بنگاه املاک معتبر و دارای پروانه کسب، از اهمیت بالایی برخوردار است. همکاری با این متخصصین، هزینه ای نیست که دور ریخته شود، بلکه سرمایه گذاری برای آرامش خاطر و امنیت معامله شماست.

اشتباهات رایج در تنظیم قرارداد و نحوه اجتناب از آن ها

در معاملات ملکی، اشتباهات رایجی وجود دارد که اغلب به دلیل عدم آگاهی یا عجله اتفاق می افتد. یکی از این اشتباهات، عدم ذکر دقیق جزئیات ملک است که پیش تر به آن اشاره شد. ابهام در شرایط پرداخت ثمن، به خصوص در مورد اقساط یا پرداخت های آتی، می تواند دردسرساز شود. بسیاری از افراد از تعیین وجه التزام کافی غافل می شوند که در صورت عدم انجام تعهد، انگیزه لازم برای جبران خسارت را فراهم نمی آورد. عدم انجام استعلامات لازم از مراجع ذی صلاح نیز ریسکی بزرگ است که می تواند به مواجهه با بدهی ها و مشکلات پنهان ملک منجر شود. شاید بزرگ ترین اشتباه، اعتماد به وعده های شفاهی باشد؛ در حالی که در دنیای حقوق، «قول شفاهی» در برابر «سند مکتوب» اغلب فاقد ارزش اثباتی است. تمامی توافقات، شروط و تعهدات باید به صورت کتبی و در متن قرارداد درج شوند. برای اجتناب از این اشتباهات، دقت، حوصله، مشورت با متخصصین و مطالعه دقیق تمامی بندهای قرارداد، کلید موفقیت در معامله ملکی است. به یاد داشته باشید که هیچگاه برای مطالعه و کسب اطمینان، دیر نیست.

نمونه قرارداد فروش ملک (مبایعه نامه) – قابل دانلود و ویرایش

در این بخش، یک نمونه استاندارد از متن قرارداد فروش ملک (مبایعه نامه) ارائه می شود که می تواند به عنوان چارچوبی برای تنظیم قراردادهای واقعی مورد استفاده قرار گیرد. البته این نمونه باید با توجه به شرایط خاص هر معامله و با مشورت متخصصین حقوقی تکمیل و نهایی شود. این متن شامل تمامی بندهای اساسی یک مبایعه نامه جامع است که پیش تر به تفصیل شرح داده شد.

بسمه تعالی

قرارداد فروش ملک (مبایعه نامه)

این مبایعه نامه در تاریخ ……………. فی مابین طرفین ذیل و با رعایت مواد ۱۰ و ۳۳۸ به بعد قانون مدنی و سایر مقررات مربوطه، تنظیم و منعقد گردید.

ماده ۱: طرفین معامله

۱-۱: فروشنده:
آقای/خانم/شرکت: …………………….. فرزند: …………………….. شماره ملی/شناسه ملی: …………………….. صادره از: …………………….. تاریخ تولد: …………………….. نشانی کامل: ……………………………………………………………….. کد پستی: …………………….. تلفن ثابت: …………………….. تلفن همراه: ……………………..
(در صورت وکالت/ولایت/قیمومت، مشخصات وکیل/ولی/قیم و مشخصات موکل/صغیر/مجنون و اطلاعات وکالت نامه/مدارک مربوطه ذکر شود.)

۱-۲: خریدار:
آقای/خانم/شرکت: …………………….. فرزند: …………………….. شماره ملی/شناسه ملی: …………………….. صادره از: …………………….. تاریخ تولد: …………………….. نشانی کامل: ……………………………………………………………….. کد پستی: …………………….. تلفن ثابت: …………………….. تلفن همراه: ……………………..
(در صورت وکالت/ولایت/قیمومت، مشخصات وکیل/ولی/قیم و مشخصات موکل/صغیر/مجنون و اطلاعات وکالت نامه/مدارک مربوطه ذکر شود.)

ماده ۲: مورد معامله و مشخصات آن

عبارت است از شش دانگ / …… دانگ یک باب: (آپارتمان مسکونی/تجاری/اداری/زمین/ویلا) به مساحت تقریبی: …………………… متر مربع (مطابق سند) دارای یک جلد سند مالکیت به شماره چاپی: …………………… و پلاک ثبتی اصلی: …………………… فرعی از: …………………… واقع در بخش ثبتی: …………………… به شماره دفتر: …………………… صفحه: …………………… شماره ثبت: …………………… و قطعه: …………………… تفکیکی، به نشانی کامل: ………………………………………………………………..
ملحقات و منضمات مورد معامله: شامل پارکینگ به شماره: ……………………، انباری به شماره: …………………… (در صورت وجود)، بالکن/تراس، انشعابات آب، برق، گاز، تلفن به شماره اشتراک/کنتور: …………………… (جداگانه یا مشترک).
تجهیزات و منصوبات موجود در ملک که جزئی از معامله محسوب می شوند: …………………… (مانند کابینت، پکیج، کولر گازی، شیرآلات، آیفون تصویری، پرده، لوستر و غیره با جزئیات).

فروشنده اقرار نمود که مورد معامله به رؤیت و معاینه کامل خریدار رسیده و خریدار از وضعیت و کمیت و کیفیت آن کاملاً مطلع بوده و هیچ گونه ادعایی در این خصوص نخواهد داشت.

ماده ۳: مبلغ و نحوه پرداخت ثمن معامله

مبلغ کل مورد معامله، ……………………………………………………………….. ریال (به حروف: ……………………………………………………………….. ریال) معادل …………………… تومان، مورد توافق طرفین قرار گرفت و به شرح ذیل پرداخت می گردد:

1. مبلغ …………………….. ریال (به حروف: …………………….. ریال) معادل …………………… تومان، نقداً و همزمان با امضای این مبایعه نامه به عنوان قسمتی از ثمن، توسط خریدار به فروشنده پرداخت گردید. فروشنده با امضای ذیل این قرارداد، اقرار به دریافت مبلغ مذکور دارد. (شماره فیش واریزی/چک: …………………… مورخ: …………………… بانک: ……………………)
2. مبلغ …………………….. ریال (به حروف: …………………….. ریال) معادل …………………… تومان، در تاریخ: …………………… و همزمان با تحویل فیزیکی ملک به خریدار، توسط خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
3. مبلغ باقیمانده، یعنی …………………….. ریال (به حروف: …………………….. ریال) معادل …………………… تومان، در تاریخ: …………………… و همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه اسناد رسمی، به صورت (چک بانکی/واریز به حساب/نقد) توسط خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.

در صورت تأخیر خریدار در پرداخت هر یک از اقساط ثمن در موعد مقرر، خریدار متعهد است علاوه بر پرداخت اصل مبلغ، به ازای هر روز تأخیر، مبلغ …………………….. ریال به عنوان وجه التزام تأخیر در پرداخت، به فروشنده بپردازد. این خسارت مانع از انجام تعهد اصلی نمی گردد.

ماده ۴: شرایط مربوط به تنظیم سند رسمی انتقال

۱-۴. طرفین متعهد گردیدند در تاریخ: …………………… (ساعت: …………) در دفترخانه اسناد رسمی شماره: …………………… واقع در: ……………………………………………………………….. جهت انجام تشریفات قانونی و تنظیم سند رسمی انتقال ملک، حضور یابند.
۲-۴. فروشنده متعهد است قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی، کلیه اسناد و مدارک لازم جهت انتقال از جمله: مفاصاحساب های مالیات نقل و انتقال، عوارض نوسازی و پسماند شهرداری، گواهی پایان کار و عدم خلاف (در صورت نیاز)، تأییدیه کد پستی و سایر استعلامات ضروری را تهیه و به دفترخانه ارائه دهد و هیچ گونه بدهی مالیاتی یا عوارضی مرتبط با ملک تا تاریخ تنظیم سند رسمی نداشته باشد.

۳-۴. در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه در موعد مقرر، گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه اسناد رسمی، مثبت تخلف نامبرده خواهد بود. عدم ارائه اصول و مستندات از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خریدار (به جز مبلغی که در دفترخانه باید پرداخت شود) در حکم عدم حضور تلقی می شود.

۴-۴. هزینه های نقل و انتقال شامل حق الثبت و حق التحریر بهای اوراق رسمی دفترخانه به صورت بالمناصفه (پنجاه درصد خریدار و پنجاه درصد فروشنده) بر عهده طرفین می باشد. مالیات نقل و انتقال و عوارض شهرداری (عوارض نوسازی و پسماند) به عهده فروشنده است.

ماده ۵: شرایط تسلیم مورد معامله (تحویل ملک)

۱-۵. فروشنده متعهد می گردد مورد معامله را در تاریخ: …………………… کاملاً تخلیه و به همراه کلیه توابع، ملحقات و منضمات آن (مطابق ماده ۲ این قرارداد) و کلیدها، به خریدار تسلیم نماید و هرگونه مانع در استیفاء و بهره برداری کامل خریدار از ملک را برطرف کند.

۲-۵. فروشنده اقرار نمود که ملک مورد معامله در رهن، توقیف، مصادره یا وثیقه هیچ شخص یا نهادی نیست و منافع آن به هیچ وجه به شخص دیگری واگذار نشده و از هرگونه حق و حقوقی که مانع انتقال به خریدار باشد، مبرا است.

۳-۵. در صورتی که پس از امضای این قرارداد، مشخص گردد مورد معامله به هر دلیلی (به جز عوامل قهریه) مستحق للغیر بوده یا قانوناً قابل انتقال به خریدار نبوده است، فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن دریافتی، مبلغ …………………….. ریال به عنوان خسارت تخلف از تعهد به خریدار پرداخت نماید.

۴-۵. در صورت تأخیر فروشنده در تحویل ملک در موعد مقرر، ایشان مکلف است به ازای هر روز تأخیر، مبلغ …………………….. ریال به عنوان خسارت تأخیر در تحویل، به خریدار پرداخت کند. این خسارت مانع از انجام تعهد اصلی نمی گردد و با آن قابل جمع است.

ماده ۶: سایر شروط، تعهدات و ضمانت های قراردادی

۱-۶. فروشنده متعهد می گردد تا زمان انتقال سند رسمی به نام خریدار، هیچ گونه اقدامی در جهت انتقال، رهن، یا واگذاری منافع ملک به شخص ثالث انجام ندهد. در صورت تخلف از این شرط، خریدار حق فسخ قرارداد و مطالبه کلیه خسارات وارده را خواهد داشت.

۲-۶. کلیه خیارات قانونی از جمله خیار غبن (فاحش یا افحش)، خیار عیب، خیار رؤیت و خیار تخلف از وصف، با توافق و رضایت کامل طرفین و با علم و آگاهی از جمیع جوانب، از طرفین سلب و اسقاط گردید. لیکن خیار تدلیس (فریب) قابل اسقاط نیست و طرفین حق استناد به آن را در صورت اثبات خواهند داشت.

۳-۶. در صورتی که هر یک از طرفین به تعهدات مندرج در این قرارداد عمل نکنند، طرف مقابل حق دارد علاوه بر الزام او به ایفای تعهد، مبلغ …………………….. ریال را به عنوان وجه التزام عدم ایفای تعهد، از طرف متخلف مطالبه نماید. این وجه التزام علاوه بر انجام تعهد اصلی بوده و قابل جمع با آن است.

۴-۶. قیمت توافق شده برای مورد معامله، قطعی و غیرقابل تغییر است و نوسانات قیمت بازار به هیچ عنوان موجد حق ادعایی برای هیچ یک از طرفین نخواهد بود.

ماده ۷: نسخ و تصدیق قرارداد

این مبایعه نامه با در نظر گرفتن مواد ۱۰ و ۱۹۰ قانون مدنی و با رعایت کلیه شرایط و مقررات شرعی و قانونی معاملات، در کمال صحت و سلامت عقل و با اراده شخصی، با علم و آگاهی از کم و کیف مورد معامله و با رضایت کامل طرفین منعقد گردید و صیغه شرعی عقد بیع ایجاباً و قبولاً جاری شد. این قرارداد نسبت به متعاملین، وراث و قائم مقام قانونی آن ها لازم الاجراست و با اسقاط کافه خیارات خصوصاً خیار غبن (اگرچه افحش باشد)، هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارند، مگر در موارد مصرح قانونی یا توافق شده در این قرارداد.

این قرارداد در تاریخ …………………… در 7 ماده و …………………… نسخه برابر، تنظیم و به امضای طرفین و شهود رسید و هر نسخه دارای اعتبار واحد است.

امضاء فروشنده:

امضاء خریدار:

امضاء شاهد اول:

امضاء شاهد دوم:

نتیجه گیری

در مسیر پرپیچ وخم معاملات ملکی، جایی که سرمایه و آینده افراد با یک امضا گره می خورد، متن قرارداد فروش ملک، نه تنها یک برگه کاغذی، بلکه یک سند حیاتی است که می تواند آرامش یا دغدغه را به همراه آورد. همان طور که در این راهنمای جامع به آن پرداختیم، درک دقیق مفاهیم، اجزای قرارداد و نکات حقوقی پیرامون آن، نقشی اساسی در تأمین معامله ای ایمن و بی دغدغه دارد. از تفاوت ظریف میان قولنامه و مبایعه نامه گرفته تا اهمیت بندهای مربوط به ثمن، تسلیم ملک، و ضمانت های قراردادی، هر جزء باید با نهایت دقت و شفافیت تنظیم شود.

برای پیمودن این مسیر با اطمینان، همواره بر لزوم آگاهی، دقت، و در صورت لزوم، مشورت با متخصصین حقوقی و مشاوران املاک تأکید می شود. آن ها می توانند شما را در شناخت دقیق تر حقوق و تعهداتتان یاری رسانند و از اشتباهات رایجی که ممکن است به قیمت های سنگینی تمام شوند، پیشگیری کنند. استفاده از یک نمونه قرارداد کامل و به روز، به عنوان یک راهنما، می تواند نقطه شروع خوبی باشد، اما هرگز جایگزین بررسی دقیق و شخصی سازی آن بر اساس شرایط منحصر به فرد معامله شما نخواهد بود. بیایید با دانش و احتیاط، هر معامله ملکی را به تجربه ای موفق و خاطره ای شیرین تبدیل کنیم.