تاخیر در ابلاغ سقف قیمت اجاره با بازار چه کرد؟ / چالش مهلت یک ماهه

به گزارش خبرگزاری دکتر نانو، «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» 10 اردیبهشت در مجلس شورای اسلامی تصویب شد و 12 اردیبهشت به تایید شورای نگهبان رسید. شهید آیت الله سید ابراهیم رییسی، رییس جمهوری فقید، 25 اردیبهشت این قانون را برای اجرا به قوه قضاییه، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی، وزارت اقتصاد، وزارت کار و بانک مرکزی ابلاغ کرد و به واسطه نزدید بودن فصل جابجایی بازار اجاره، مقرر شد سریعاً اجرایی شود.

آفت بی خبری از نرخ مصوب
همشهری نوشت:در بخشی از قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، دولت مکلف به تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بها برای شهرهای دارای تورم بالای 30 درصد است. متاسفانه کمتر از یک هفته پس از ابلاغ این قانون، حادثه دل خراش سقوط بالگرد حامل رییس جمهوری به وقوع پیوست و اجرای قانونی که قرار بودن منجی مستاجران باشد نیز به تعویق افتاد.

یک هفته بعد از شهادت آیت الله رییسی و همراهان، مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی از اعطای مهلت 48 ساعته به استانداران برای تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بهای مسکن بر اساس تورم استان و اعلام آن به شورای عالی مسکن خبر داد. مهلتی که حدود 10 روز از آن گذشته و از نتیجه آن هیچ خبری نیست.

طبق قانون، وزارت راه و شهرسازی ماموریت دارد در استان هایی که تورم عمومی در آنها بیش از 30 درصد است، معادل 50 تا 100 درصد نرخ تورم عمومی را به عنوان سقف مجاز برای افزایش اجاره بهای مسکن، تعیین و ابلاغ کند و با توجه به سطح تورم عمومی استان ها در سال 1402، هم اکنون همه استان ها مشمول این قانون هستند.

در دو هفته اخیر نیز بازار اجاره به امید عمل به همین الزام قانونی، منتظر مانده بود تا یک ابزار قانونی، قدرت چانه زنی آنها را افزایش دهد؛ اما حالا، بررسی های میدانی از چرخش مناسبات بازار به زیان مستاجران در غیاب عمل به این قانون حکایت دارد.

چالش مهلت یک ماهه
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر، طرفین موظف هستند یک ماه قبل از اتمام مهلت قرارداد، طرف مقابل را از قصد و نیت خود برای تمدید یا خاتمه قرارداد اعلام کنند. این مسیله در بازار سنتی اجاره نیز به یک امر بدیهی تبدیل شده و عمدتاً دو طرف حدود یک ماه قبل از اتمام قرارداد برای تعیین تکلیف وارد مذاکره و چانه زنی می شوند.

ازآنجایی که فصل جابجایی بازار مسکن و اجاره از میانه خرداد آغاز می شود، زمان طلایی ابلاغ نرخ مصوب اجاره، هفته جاری بود که با فرصت سوزی متولیان امر محقق نشد. از این به بعد، هر روز تعداد بیشتری از مستاجران به سررسید قرارداد خود نزدیک می شوند و ناچار هستند بدون قدرت قانونی برای چانه زنی وارد مذاکره با موجر شوند؛ آن هم در بازار بدون رقابتی که اساس مناسبات آن به نفع موجر است و مستاجر جز با دعوا و مقاومت در مقابل موجر، راهی برای تن ندادن به افزایش نجومی اجاره بها ندارد.

چرخش در چانه زنی بازار اجاره
دو هفته پیش، همشهری در گزارش میدانی به سراغ برخی بنگاه های مشاور املاک رفت و وضعیت بازار را پرسید. در آن گزارش، اغلب فعالان بازار مسکن و اجاره از انتظار مستاجران برای تعیین قیمت مصوب خبر دادند و بازار به کلی خالی از متقاضی اجاره بود. نرخ تورم سالانه تهران در اردیبهشت امسال 34 درصد اعلام شده است.

طبق قانون ساماندهی بازار اجاره، سقف افزایش قیمت اجاره باید بین 50 تا 100 درصد تورم مصرف کننده تعیین شود. با این حساب نرخ مصوب برای افزایش قیمت اجاره پایتخت در دامنه 17 تا 34 درصد تعیین خواهد شد؛ این در حالی است که پرس و جوی همشهری از همان بنگاه های مشاور املاک دو هفته پیش حاکی از این است که اکنون موجران پا به میدان گذاشته اند و نرخ پیشنهادی برخی از آنها اختلاف فاحشی با نرخ مصوب احتمالی دارد.

همراهی موجران منصف
یکی از بنگاه های مشاور املاک در خیابان آمل و در محدوده اتحادیه مشاوران املاک می گوید: بعدازاینکه قیمت مصوب دولت ابلاغ نشد، مستاجران به ناچار برای تمدید قرارداد وارد عمل شدند و بسته به انصاف و مرام صاحب خانه، قراردادها با نرخ های مختلفی تمدید می شود.

او با تاکید بر اینکه همچنان برخی از صاحب خانه ها منصف هستند، گفت: مواردی وجود دارد که قرارداد اجاره با افزایش 20 تا 30 درصدی در حال تمدید است و حتی برخی قراردادها برای چند ماه سکونت اضافه و تخلیه در آینده، همان نرخ قبلی تمدید شده است.

این مشاور املاک انصاف را تنها وزنه فعلی در بازار اجاره عنوان می کند که می تواند از فشار مضاعف به مستاجر جلوگیری کند که البته در بسیاری از موارد، وجود ندارد.

افزایش دو برابر تورم
در این گزارش میدانی، یکی از موارد منعکس شده به همشهری، پیشنهاد یکی از موجران برای افزایش 60 درصدی قیمت در قرارداد اجاره بود که دو برابر بالاترین سقف احتمالی نرخ مصوب اجاره در شهر تهران است.

نکته جالب اینکه، این قرارداد طبق قرارداد ارایه شده از سوی بنگاه مشاور املاک، در سال گذشته نیز با بیش از 60 درصد افزایش تمدید شده و عملاً قیمت آن کمتر از قیمت کف بازار نیست.

ازنظر مشاور املاک فعال در خیابان شریعتی تهران، در نبود قانون قاطع و منسجم برای ساماندهی بازار اجاره، مستاجران ناچار می شوند با موجر حتی بی انصاف راه بیایند چراکه هزینه و زمان اسباب کشی می تواند به شدت برای آن ناگوارتر باشد.

آتش اسباب کشی در زندگی مستاجران
کارشناسان و فعالان بازار اجاره بارها اعلام کرده اند که هر سه بار اسباب کشی تقریباً معادل یک آتش سوزی است و همین مسیله یکی از عواملی است که مستاجران امروزی را در مقابل صاحب خانه های بی انصاف خلع سلاح می کند و تا جایی که در توان داشته باشند با افزایش قیمت پیشنهادی کنار می آیند.

قیصری، مشاور املاک فعال در مناطق جنوبی تهران با تاکید بر اینکه تعیین سقف افزایش قیمت اجاره باید با ضمانت اجرای قوی و به صورت سیستمی اعمال شود، می گوید: اگر قیمت گذاری بازار اجاره به سبک سه سال قبل انجام شود، فقط می تواند مانع صدور حکم تخلیه برای مستاجران ضعیف باشد و برای مستاجران طبقه متوسط به بالا هیچ کارایی خاصی ندارد؛ چراکه برای اجرای این قانون مستاجر باید خود را برای جدال لفظی و دعوای احتمالی با موجر آماده کند و در صورت لزوم برای مراجعه چندباره به شورای حل اختلاف نیز مشکلی نداشته باشد. این در حالی است که اگر الزام ثبت قراردادها ضمانت اجرا داشته باشد و قیمت گذاری هم در همان سیستم اجرا شود، هیچ راه فراری برای قانون شکنی و اجحاف به مستاجر وجود نخواهد داشت.

220